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新千亿房企阵营:有人逆势狂奔,有人负面缠身

2020-1-8 03:00

行业洗牌 2019年,“房住不炒”的房地产维稳政策基调贯穿整年。在“稳地价、稳房价、稳预期”的指引下,房地产行业团体规模只管稳中有升,但自2016年创出34.8%的汗青峰值以来,增速却已一连三年下滑。 Wind数据表

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行业洗牌

2019年,“房住不炒”的房地产维稳政策基调贯穿整年。在“稳地价、稳房价、稳预期”的指引下,房地产行业团体规模只管稳中有升,但自2016年创出34.8%的汗青峰值以来,增速却已一连三年下滑。

Wind数据表现,制止2019年11月末,中国商品房贩卖额为13.9万亿,同比增长7.3%,此前两年的增速分别为13.7%和12.2%。即便2019年整年可以大概率突破16万亿的预期值,但7%左右的增速将是房地产行业自2008年金融危急出现负增长以来的最低增速。

别的,近两年的偿债高峰仍在连续,融资渠道连续收紧,房企融资难度和资本齐升。继2018年休业房企数量突破400家后,2019年这一数字突破了500家。

陷入债务危急的房企亦不在少数,三盛宏业、颐和地产和国购投资等相继暴雷。依赖前几年激进扩张录得规模增长的泰禾团体(000732.SZ)和福晟团体则选择“变卖财产”自救。

“大鱼吃小鱼”式行业洗牌亦将正式拉开帷幕,行业会合度也正在加速提拔。房企贩卖规模的分水岭已经提拔至千亿,这也令房企千亿阵营的成员更迭和团体业绩走势成为外界关注的核心。

据大摩财经不完全统计,2019年千亿阵营房企的数量为33家,较上年增长三家。但与行业规模增速放缓同步,千亿阵营新增数量也出现显着下滑。2016年至2018年,千亿阵营的房企数量分别为12家、17家和30家。

新千亿房企阵营:有人逆势狂奔,有人负面缠身_7*24快讯_2020-1-8 03:00发布_配资查_www.peizicha.com

新晋千亿房企数量为四家,分别为奥园团体(1180.6亿)、滨江团体(1120.6亿)、中国铁建(1100.2亿)和美的置业(1012.3亿),同比增速分别为40.43%、31.82%、24.15%和28.09%。奥园团体是排名蹿升最快的千亿房企,同比上升11个位次至第27名。

泰禾团体是2018年千亿房企阵营中唯一落伍的房企,其2019年贩卖额为880.7亿,同比下滑32.43%,排名则大幅降落22个位次至第42名。

新千亿房企阵营中只有中原幸福(1510.0亿)和绿城中国(1353.6亿)贩卖额增速同比下滑,分别为-10.12%和-13.44%,排名均同比下滑七个位次至第13名和第17名。

相比2018年的千亿房企阵营,2019年的千亿房企阵营存在四大看点:

TOP3门槛突破6000亿,绿地压哨保六

与上一年相比,2019年行业TOP8房企排名没有发生厘革。不外,千亿阵营房企2019年贩卖额均匀增速为19.12%,TOP8中满意这一尺度的只要三家房企,分别为融创中国(5562.1亿)、中海地产(3301.3亿)和新城控股(2747.8亿),增速分别为20.70%、22.82%和24.66%。

值得注意的是,TOP3的门槛已由2018年的5500亿提拔至6000亿。此中,碧桂园、万科和中国恒大2019年贩卖额分别为7715.3亿、6308.4亿和6010.6亿。

不外,TOP3分别5.88%、3.94%和9.02%的贩卖额同比增速已显着低于千亿房企均匀增速。只管三家房企合计贩卖额已突破两万亿,较上一年增长1160亿,但在千亿阵容总贩卖额占比却下滑3.4个百分点至24.5%。

这也预示着,随着属于TOP3的房地产行业增量天花板见顶,团体行业趋于会合化更加体现在贩卖额在1000亿~3000亿的房企身上。而1000亿~3000亿的规模房企纷纷在2019年赛马圈地和贬价贩卖,也被外界看做是在房地产行业白银期间的尾声阶段,分食房地产行业的末了一波增长红利。

TOP8中,绿地控股2019年房地产贩卖额同比0.1%的增长成为了一种特殊的存在。制止2019年11月末,绿地控股前11个月的房地产贩卖额为3015.5亿,同比镌汰240亿,排名同比下滑一位至第七名。

进入12月,绿地控股疯狂冲刺业绩,单月贩卖额达864.7亿,远超TOP10房企均匀约500亿的贩卖额。

此中,2019年的末了一天,绿地控股向海通证券及其子公司海通恒信出售了上海绿地外滩中心(原董家渡金融城项目)的三栋写字楼。这笔代价60亿的年末压哨重磅买卖业务令绿地控股制止成为行业TOP10中唯一贩卖额同比下滑的房企。

“活下去”的万科权益贩卖额下滑

只管在权益贩卖排名上TOP3的座次同比没有厘革,但在业绩走势上,高喊“活下去”的万科因相助项目占比增长,已与TOP3其他两位产生了背离。

2019年,权益贩卖额高出千亿的房企共计22家,较上一年增长三家。此中,权益贩卖额排名前三位的是中国恒大(5782.1亿)、碧桂园(5521.9亿)和万科(4102.9亿),同比增速分别为10.32%、8.09%和-3.42%。

万科还是行业TOP10中权益贩卖额唯一下滑的房企,缘故起因是其权益贩卖占比已由2018年的70.00%下滑至65.04%。中国恒大和碧桂园的权益贩卖占比厘革不大,万科则通过相助开辟解释了“活下去”的战略。

华润置地和中原幸福是别的两家增速下滑的千亿权益贩卖额房企,分别同比下滑7.49%和14.58%,此中华润置地权益贩卖占比大降17.05个百分点至68.95%。

并购王世茂逆势狂奔重回前十

新晋“并购王”世茂房地产(0813.HK)依附48%的同比增速排名第一,并以2600.7亿贩卖额乐成进入TOP10,排名较上一年上升两个位次至第九名。华润置地(2430.0 亿)和龙湖团体(2425.0)的排名则各下滑一个位次至第10名和第11名,贩卖额同比增速分别为15.38%和20.85%。

2019年,这位低调的闽系房企老年老一改昔日审慎前行的风格,以接济陷入活动性危急的房企之名,反复饰演“白武士”睁开并购,其收购目标不但包罗泰禾团体、明发团体等闽系房企,也包罗粤泰股份、万通地产等其他地域的房企,至今已披露的收购金额已达200亿元,尚有很多未到披露阶段的买卖业务正在举行之中。

2019年收官之前,世茂的并购“菜单”再添闽系房企成员。大摩财经此前曾披露,世茂正操持收购福晟团体旗下核心地产公司福建福晟团体部门股权,现在已处于尽调阶段,这笔买卖业务的总代价达2000亿元,将逾越“万达融创富力”的632亿元世纪买卖业务,成为中国房地产史上最大的房地产并购买卖业务。

只管世茂时隔四年重回行业TOP10,并超额完成2100亿元整年贩卖目标,但从现在有增无减的激进并购和战略结构来看,疯狂扩张的世茂将面对着标的公司亟需巨额资金连续输血的尴尬局面。

值得注意的是,世茂房地产近两年在三四线都会的结构尤为激进,其三四线都会新增货值占比已由2017年的13%暴增至2019年的51%。

唯一落伍者泰禾

2019年,泰禾团体不但是2018年千亿房企(全口径)阵营的唯一落伍者,也是2018年千亿权益贩卖额房企阵营中唯一的落伍者。其2019年权益贩卖额仅为626.4亿,同比下滑42.81%,排名大幅降落23个位次至第40名,权益贩卖占比下滑12.9个百分点至71.13%。

毕竟上,履历着活动性危急的泰禾团体已无暇顾及贩卖业绩的增长。为了缓解活动性危急,泰禾团体2019年整年共计17次转让资产,回笼逾百亿资金,但制止2019年三季度,其有息负债仅较客岁年中小幅镌汰62亿至1042.3亿元。

只管泰禾团体一年内有息负债余额变动较大,同比镌汰170亿至243.7亿,但其147.3亿的钱币资金仍难言“缓解”缺钱逆境。

更贫困的是活动性危急产生的后遗症。

数据表现,121家房企客岁共发债483笔,发债总额为8011.4亿,均匀利率6.90%。此中,2019年7月,泰禾团体发行了一笔融资额为27.5亿元的外洋债,利率高达15%,并在全部发行外洋债的房企利率排名中高居第二名。

公开报道表现,泰禾团体董事长黄其森近期仍在举行“断臂自救”,洽商中的房企包罗华发股份和美的置业。

此中,美的置业是2019年千亿房企阵营的新晋成员,客岁整年贩卖额为1012.3亿,增速为28.09%,激历程度并不亚于世茂房地产。

但无论是陷入难关的泰禾,还是激进扩张的世茂美的,2020年面对的将是同一个标题——还债。只管2020年房企债务兑付规模较客岁小幅镌汰0.2万亿至5.9万亿,但债务危急、休业引发的行业大洗牌或在2020年连续升温。

更贫困的是,随着信托融资渠道克制流向房地产行业的羁系实验,也将意味着,房企债务中近15%的到期债务无法续贷,房企也将大概率告别高速扩张期间。千亿阵营的房企数量增长或将止步于2019年。


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