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金地为什么值得抄底?

5623178 2020-2-14 06:05 818人围观 股票配资

作者 | 707的牛

数据支持| 勾股大数据

地产股这么多,为什么会选金地?这是绝大多数投资者存在疑惑的地方。一线房企港股有中国恒大,碧桂园,融创中国;A股有万科,保利;它们也并不比金地差。但从弹性的角度思量,金地会快于这些公司。

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押注高增速的逻辑

“肺炎疫情”会对各个行业造成差异程度的打击,是现在市场关注的焦点。房地产也是除了餐饮,旅游等服务业以外,受影响最大的行业之一。

房企现在不能卖房提前收预收款,也不能开工,但银行贷款的利钱还是必要继续付出。以是负债率低,现金流好,有规模上风的地产商才气存活下来。这次疫情事故也会加速行业洗牌,并购重组,互助开辟将是将来几年的趋势。在这个阶段,二线房企发作力是最强的。

房企的真原形况也在资源市场得到充实反映。差异梯队的公司股价走势已经出现了分化,小地产股不涨以致出现下跌,一线地产股涨幅不会太大;而第二梯队的地产股价涨幅显着凌驾了第一梯队的地产公司。

从2019年9月的低点开始盘算,碧桂园累计上涨31%,中国恒大上涨34%,融创中国54%,万科A上涨24%,保利地产17%。而第二梯队的地产股,世茂上涨50%,阳光城47%,中国金茂43%,旭辉控股团体60%。

从市场体现看,二线房企的涨幅为什么可以完全跑赢一线房企?究其缘故因由,还是由于2019年贩卖业绩增速前者可以大幅逾越后者。

金地为什么值得抄底?_股票配资_2020-2-14 06:05发布_配资查_www.peizicha.com

在第一梯队当中,2019年整年累计贩卖金额TOP5分别是万科,中国恒大,融创中国,碧桂园和保利地产。此中碧桂园5522亿元,同比增长10%;万科6308亿元,同比增长4%;中国恒大6011亿元,同比增长10%;融创中国5562亿元,同比增长21%;保利地产4619亿元,同比增长14%。

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可以很清楚的看出,一线房企中,融创的贩卖增速是最快的,对应的涨幅也是在港股划一规模的地产股中最大的;保利2019年贩卖增速有14%,也是A股涨幅最大的。

重点房企的团体增速都有出现下滑,TOP100的地产公司增速从2018年的35%下滑到2019年的16%,第一梯队的房企增速根本保持在10%左右。二流房企当中会出现增速分化,部分公司的增速将会落在10%-20%的区间,固然也有少数公司增速会大幅加速,超出20%。

在第二梯队内里,根据各个房企已经公布的数据。有6家公司2019年整年的贩卖业绩增速凌驾30%,此中金地贩卖额到达2106亿元,第一次突破2000亿元的台阶,也有30%的高增速。剩余几家公司的贩卖额也相差不大,根本稳固在2000亿元附近。

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二线房企2019年的贩卖业绩大幅跑赢一线房企,而且这种趋势在将来还会连续下去。为什么呢?基于这种判定大概有3点逻辑:1、行业调控趋严,地产商融资受限,加上疫情影响,多数小房企纷纷和更大房企互助,共同开辟。2、二线房企较一线房企杠杆率更低,尚有加杠杆的空间,以是互助项目后期还会加速。3、二线房企的贩卖基数比一线房企小,增速自然会快许多,龙头地产公司已经履历了这个时期。综合来看,二线房企增速更快,这是市场偏好这类公司的缘故因由,也是投资这类公司能得到超额收益的缘故因由。

金地能PK掉一线房企的逻辑已经已经表明显白了,至于在二线地产公司当中为什么偏偏挑中了金地,不但由于它卖房子卖的最好,最快;实在这家公司还是存在不一样的地方的。

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金地的差异化

金地作为国资配景的地产公司,好像没有什么特点。但是近两年公司的根本面已经出现了显着改善,简直有可以发掘的亮点。总的来说,金地有几点差异化的地方:1、贩卖业绩保持高增速;调解产物结构之后的量价齐升;2、加大土地储备,可以包管业绩的连续性。

2016年,金地贩卖金额突破千亿,相当于迈上了一个新台阶。方向和定位颠末2015年的大调解之后,2016年也是贩卖增速最快的一年,贩卖额同比增长63.1%。2019年的贩卖业绩在第一梯队和第二梯队的房企当中都很出色,贩卖额突破2000亿元,同比增长29.7%。

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颠末几年的秣兵历马和调解之后,金地在国资配景的地产公司中又保持了高增速,近来公司贩卖额的增长是量带来的还是价带来的呢?

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可以很清楚的看到,2016年公司的贩卖额增速是63.1%,贩卖面积的增速也到达了47.6%,阐明销量贡献大部分的贩卖业绩。2017,2018年金地的贩卖面积稳固在15%左右,但是2019年到达了23%,可以说是超出市场预期的。

金地的贩卖业绩根本和贩卖面积是正相干的关系,特殊是在贩卖单价涨幅变更不大的情况下。分析完销量对贩卖业绩的影响之后,再就是看贩卖单价的单边作用。

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同样的,2014年到2017年是房地产的景气周期,商品房贩卖单价的连续上涨给房企贡献了不小的业绩。颠末房住不炒,部分地区限价的调控之后,代价增速立即放缓,特殊是在2019年多数房企都在打折卖房,但客岁整年金地商品房的贩卖均价有5.6%的涨幅。

在没有贬价保量的情况下,金地可以得到量和价的双增,阐明公司在面临调控逆周期的时间,在同类公司当中还是有竞争力的,何况2019年的贩卖额已经突破2000亿元。

其次就是公司加大了拿地力度。2017年以后,公司根据规模增速也加大了拿地力度。金地2017年新增可售面积是1305.0万平米,同比增长144.8%。2018年的新增可售面积也不绝保持在1000万平米以上。2019年上半年,新增可售面积675.0万平米,同比增长21.2%。

拿地力度方面,金地2017年的拿地力度高达71.3%,2018年和2019年上半年拿地力度都到达60%以上,显着快于2016年之前的数据,2019年上半年比2018年整年又进步了3.1%,随着公司增速进一步加速,金地的各项指标都在显着改善。

公司总的土储面积停止到2019年上半年,到达4760万平米,相比2018年整年同比增长8.2%。权益土储面积2550万平米,权益占比53.6%。2018年,公司总的土储面积和贩卖面积的比值是5.0,高于龙头地产公司万科和碧桂园。以现在的土地储备,可以满足公司将来连续发展5年。

3

复盘公司的阶段性行情

金地的近来两波行情可以分为两个阶段,2018年10月份到2019年4月份,最高涨幅76%;和2019年的6月到2020年1月份,涨幅也有30%。金地的第一波反弹可以明确为市场深度回调之后的补涨行情,地产板块在市场底部和股价低位,再加上2018年营收增速高达35%,显着开始加速。

金地的第二段行情是从2019年9月份开始。而这个时点正是房地产行业履历了政策调控趋严之后,整个地产板块的估值被打到底部的位置。加上地产股的三季报团体增速加速,超市场预期,整个板块就开始反弹了。

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至于为什么金地第一阶段的涨幅会大超后半部分?除了市场和政策面的影响因素以外,也和公司根本面的庞大反转有关。

已往几年金地出现了几个致命性的错误。起首拿地战略上的失误。旱则资舟,涝则资车;逆周期投资才气轻易获取市场周期转换的红利。最抱负的状态是在土地市场下行,土地溢价率低的时间增补土储面积;在房地产市场转暖的时间开辟卖出,每每轻易获取超额收益。

但是金地团体不绝是顺周期拿地。2008年,2011-2012年,2014年土地市场行情差,土地溢价率低时,购置土地较少;2009年,2013年市场行情上行,公司会购置大量的土地。恒久下来,拿地本钱维持在高位,造成了库存和资金的压力,发展增速自然就放缓了。

其次就是产物定位的误判。2011年-2015年,金地开辟的商品房面积都是在144平米以上的大户型,2011年这种户型的比例高达51%。当时的主流市场是以刚需为主,公司开辟出来的户型与现实需求有所偏离,就直接导致了贩卖增速和楼盘去化率显着偏低。

2013年之后,公司才名顿开,于是开始调解产物结构。低沉了大户型住宅的团体占比,提升中小户型住宅的比例。从2011年到2015年,金地花了五年时间才把产物结构优化。到2015年年末,公司90平米以下和90-144平米的产物分别占比24.3%和38.3%,一共占比62.6%。

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前期的失误直接导致2017年金地业绩的扑街,同比下滑32.15%,公司股价也从当时间跌到了底部地区。但是公司在调解拿地战略和产物结构之后,2016年的贩卖业绩也发作了,贩卖额同比增长63.1%,两年周期之后的结算也拔高了金地2018年的营收增速,同比增长34.62%。

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第一阶段的业绩大反转,也使金地股价涨幅快于第二阶段。公司2019年贩卖额2106亿元,同比增长30%;依然保持高增速。同时早期的失误已经得到调解,金地的上风会继续连续。

选择金地,就是押注地产行业会合度提升的逻辑,而且这次肺炎疫情会加速调解的速率。这个时期受益最大的是二线房企,负债率低和互助项目趋势化,可以使这类公司增速最快。

金地2019年贩卖额2106亿元,同比增长30%。公司营收和净利润保持高增速,估值却不到7倍。同类公司中阳光城7.9X,旭辉控股团体8.2X,中南创建9.8X,估值更加自制。选来选去,其他公司要么规模增速达不到,大概是估值显然高出20%。

而金地估值相对更自制,增速又快,加上肺炎疫情的影响股价已经从高点回调15个点,预计金地2019年增速可以到达30%,再加上5%的股息率,显然是市场过分反应了。

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