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盛松成:房地产市场如何积极应对疫情冲击

conanwchen2 2020-2-14 23:40 171人围观 7*24快讯

【专题:逐光前行——聚焦聚焦新冠病毒】

文/新浪财经意见首脑专栏作家盛松成、宋红卫、汪恒

自2020年1月下旬以来,新冠肺炎疫情席卷天下,对我国经济造成巨大打击,房地产业天然也无法置身事外。本次疫情对房地产市场的影响有多大?房地产业怎样积极应对疫情才气在行业稳固发展的根本上,发挥促进就业、保障民生、稳固经济发展的作用?

盛松成:房地产市场如何积极应对疫情冲击_7*24快讯_2020-2-14 23:40发布_配资查_www.peizicha.com

一、房地产业近况与“非典”时期具有五方面差异

只管本次疫情和2003年有类似之处,为我们提供了可资鉴戒的履历,但汗青不愿定会简单地重演。如今房地产业所处的经济情况、在我国经济发展中所饰演的脚色与2003年已有很大差异,房地产业自身的特点、发展趋势等也发生了诸多变革,必须审慎对待汗青履历,不能简单利用2003年的情况来分析当前的题目,否则很有大概作堕落误的预判。2003年我国房地产业的情况与如今至少有以下五方面差异:

一是房地产业发展阶段差异。2003年我国房地产市场仍处于初始发展阶段。以往因住房分配制度而被克制的需求得到了开释,潜力巨大。其时,都会居住情况远不如如今,城镇人均住宅修建面积仅为23.7平方米,而如今,我国户均住房已高出1.1套,2018年城镇人均住宅修建面积已经到达了39平方米,是2003年的1.65倍。

二是差异的经济发展阶段赋予了房地产业差异的定位。就在“非典”疫情竣事不久的2003年8月12日,《国务院关于促进房地产市场一连康健发展的关照》(18号文)将房地产业定位为经济发展“支柱产业”,我国房地产业随之迎来了房改之后初次灵敏发展。而如今,在履历了2014-2016年的快速发展后,2016年中央经济工作集会正式提出“房子是用来住的,不是用来炒的”;2019年7月30日政治局集会初次提出“不将房地产作为短期刺激经济的本领”。房地产业的这一政策导向,决定了如今的行业发展定位与2003年差异。我国房地产业已经进入新的发展阶段。

三是房地产市场发展趋势差异。无论是“非典”发作前的2002年,还是“非典”疫情发生的当年,我国房地产开发投资和贩卖均出现快速上涨趋势,房地产开发投资同比增速分别为21.9%和29.7%,房地产贩卖额同比增速分别为23.7%和34.1%,贩卖面积同比增速则分别为20.2%和29.1%。如今我国房地产开发投资及贩卖同比增速已经掉头向下,根本出现“倒U型”的态势。2019年房地产业开发投资同比增长9.9%,而贩卖额和贩卖面积分别增长了6.5%和-0.1%,均处于十几年来的相对低位。

五是住民对住房的购买力差异。巨大的债务负担已经严肃减弱了住民对住房的购买力。2003年我国住民部门杠杆率为16.2%,而2018年则为53.2%,且仍呈上升趋势。而中国经济团体杠杆率也较高,继续加杠杆的风险较大。别的,收入增长预期动员房屋贩卖增长的趋势也今是昨非。2003年我国正处于刚到场WTO后的贸易井喷期,同时也迎来了生齿红利窗口。2000-2005年我国城镇住民人均可支配收入复合增长率为10.81%,而2014-2019年为7.99%。

二、本次疫情对房地产市场的影响

从房地产开发看,最差的情况下,疫情大概导致房地产开发投资降落37.53%。这是由于,受疫情影响,我国大部门地域的地皮交易业务已临时中断,同时,假期延伸和防疫步调都会影响房地产开发。只管2020年前已开工项目会一连复工,但原定本年新开工项目将大概受到较大影响。2019年一季度,我国房地产开发资金中,地皮购置费用占比为29.12%,建安工程和装备工用具购置占65.71%(此中新开工面积占比约5.54%)。因此,本年一季度因地皮交易业务中断而导致的房地产开发投资大概降落29.12%,因新开工中断而导致的房地产开发投资则大概降落3.64%(65.71%*5.54%),同时假期延伸或导致在建项目投资降落4.77%[1],合计降落37.53%。

房地产贩卖形势也非常严肃。受疫情影响,天下多个都会针对房地产市场下发了“停息策划”的关照,明令克制售楼处、中介门店继续业务。中国房地产业协会也发出招呼,天下楼盘临时克制售楼处的贩卖活动,待疫情过后再自行规复。据中原地产研究中央统计,自1月下旬开始,大部门开发商的成交量比往年春节期间暴跌95%。分地域看,克制2020年2月4日24时,新型肺炎确诊人数最多的10个省份(湖北、浙江、广东、河南、湖南、江西、安徽、重庆、江苏和四川)的商品房贩卖面积和贩卖量分别占天下的60.31%和61.78%。

而住房是难以通过线上举行贩卖的。由于房屋代价较高,且对人们的生存具有恒久影响,很难像平凡斲丧品一样,可以不经现场查验就直接交易业务。何况大多数斲丧者和厂商对房地产线上贩卖模式也并不非常认识。别的,购房还涉及贷款、过户等须购房者亲身管理的手续。

纵然因疫情而延长的购房需求有望在疫情过后迎来反弹,疫情对房地产贩卖的短期打击也是巨大的。2019年一季度,我国房地产企业贩卖额为27038.77亿元。若按2019年整年6.5%的贩卖额增速估计,2020年一季度,房企贩卖额将到达28796.29亿元。若按丧失50%的贩卖额盘算,一季度的丧失将高达14398.14亿元。

房地产企业的资金链将受到严肃打击。贩卖回款(包罗个人按揭贷款和定金及预收款)已经成为房地产企业紧张的资金泉源。2019年,贩卖回款在房地产开发企业实际到位资金中的占比到达了49.62%的汗青高位,总计88640亿元。与此同时,由于严肃的融资限定,2019年国内贷款占比仅为14.13%,为汗青最低点。

由于部门房企负债程度较高,2019年前三季度总体负债率就已经到达了80.26%,假如不能快速回笼资金,将大概导致资金链断裂。房地产行业的并购与房企资金链风险有较大关系。数据表现,2002年,我国房地产行业并购案例仅27个,并购规模为18.95亿元。“非典”疫情发生的2003年,并购案例则为36个,并购规模到达39.90亿元,增长了110.55%。2004年,并购规模进一步进步至49.58亿元,直到2005年后才渐渐缩小。而2019年我国房地产行业并购案例221个,并购规模1840.64亿元。假如疫情导致房地产企业资金链风险发作,大量中小房企将因此而倒闭,而且这一过程大概一连2年,以致更长时间。恒久来看,这还会进一步进步我国房地产市场会合度,并大概加大我国房地产调控难度。

我国生齿净流出地域的房地产市场将因疫情而面对更大的风险。我国不少三四线都会存在过量住房供给的题目,这本来就使房地产市局面对较大风险,而且棚改政策的渐渐退出将使这些都会的风险进一步上升。随着疫情发展,春节返乡置业也很难实现。再者,此次疫情也反映出三四线都会在物流、居住情况和应急管理上的劣势,在当前大中都会开放落户的情况下,未来生齿流出三四线都会的情况大概更为严肃,三四线都会房地产风险有进一步上升的趋势。

三、疫情对房地产市场的打击将拖累团体经济增速和就业程度

房地产投资回落带来的经济下行压力相称显着。房地产投资占固定资产投资的20%左右。2017-2019年资源形成总额分别拉动我国经济增长2.3、2.2和1.9个百分点,均值为2.13%。2017-2019年房地产投资占固定资产投资比重分别为17.38%、18.92%和23.97%,均值为20.09%。以此盘算,已往三年房地产投资均匀每年拉动我国经济增长约0.43个百分点(20.09%*2.13%)。假如我国2020年一季度房地产投资增速降落37.53%(根据前文盘算),房地产投资下行造成的GDP增速降落就达0.16个百分点(0.43*37.53%)。由于如今我国GDP增速为6%左右,难以忽视房地产投资回落带来的经济下行压力。

房地产投资下行还大概直接或间接影响就业。2018年我国房地产城镇就业生齿为466万人。据此测算,疫情会影响房地产行业的城镇就业174.9万人(466.01*37.53%)。房地产业的关联行业很多,从产业关接洽数来看,房地产业与国家统计局分类的42个行业均有差异程度的完全关联关系,因此,疫情对房地产业的影响也会传导到这些行业。以修建业为例,据房地产业对修建业的完全斲丧系数估算,将间接导致修建业73.4万人的就业受到影响。思量到修建业自身受疫情的打击,受影响的就业生齿会更多。

四、应对房地产市场受疫情打击的政策发起

为了应对疫情对房地产的打击,保持房地产平妥当康发展,我们提出以下政策发起。

1.给予房地产业须要、公道的支持。除了向受疫情影响较大的批发零售、留宿餐饮、物流运输、文化旅游等行业提供支持,也应思量接纳得当的步调,安稳房地产市场。发起在“房住不炒”的条件下,稳固房地产投资和贩卖,支持房地产业公道融资需求,答应部门受疫情影响较大的房地产企业延期还贷,加速贷款展期管理,为企业调解还款操持,不盲目抽贷、断贷、压贷,以缓解近期贩卖萎缩对房企资金链的打击。如今,无论从存量还是增量看,我国房地产融资占比已根本规复到正常年份的程度。因而对房地产融资的限定不应继续收紧。在正当合规和控制风险的条件下,应得当增长房地产企业的融资渠道,包罗贸易银行的表内和表外融资。

2.继续贯彻落实“房住不炒”的方针。房地产业已进入了新的发展阶段,“房住不炒”成为产业定位。放松这肯定位,大概会带来一时的快速发展,但会透支未来发展空间,以致引发经济金融风险。这种短期举动并不可取。

3.强化供给与需求相联合的调控本领。当前的调控政策叠加疫情的影响,需求端会受到较大的克制,疫情得到有效控制后,需求大概开释,假如届时没有充裕的供给,大概因供需失衡造成新一轮的房价上涨。因此,在未来一段时期内,更要强化供给端的调控,公道适本地增长房地产市场的供给,并要保障地价的相对稳固。一是核心都会要得当增长地皮供应;二是地皮拍卖方面接纳得当的政策调解,好比得当低落地皮竞买包管金比例,答应成交地皮签约、出让金缴纳得当延期。因疫情影响开工、复工的,可以延期开工和竣工时间。

4.支持刚需和改善需求。从未来城镇化发展潜力及改善居住条件来看,房地产市场仍然存在肯定的刚需和改善需求。因此必要接纳两方面步调。一是倒霉于刚需和公道改善需求的有关政策可做得当调解,好比“认房又认贷”政策;二是金融机构要给予受疫情影响较重的房企和购房者得当的信贷政策支持,好比,住房公积金缴存比例、提取时间等。

5.因城施策,对限价政策做得当调解。得当增长市场调治的力度。高端项目标限价原则要明白,保障房企正常拿地的积极性。中低端项目也要给予房企公道的自主定价空间。在限价政策得当调解后,继续落实“房住不炒”政策,可以对某些项目实验“限售”的束缚,一松一紧,防止市场出现大幅颠簸,保持房价根本稳固。

6.恒久内仍然要应对房价上涨的压力。一旦疫情得到有效控制,而供给端不能满足被克制的需求,房价就会快速反弹,尤其在一线和核心二线等经济根本较好、都会管理服从较高、产业及医疗资源较发达的都会,“稳房价”仍将是这些地域调控的重点。

7.要关注部门三四线都会房地产市场的风险。疫情发生恰逢春节假期,严肃打击了返乡置业,三四线都会楼市可谓落井下石,尤其必要关注。随着大中都会落户放开,以及疫情袒暴露三四线都会在物流、公共卫生资源和应急管理等方面的劣势,未来三四线都会将面对更大的生齿流出压力。应严格按照住建部要求,因城施策,防控三四线都会房地产市场风险。

8.对峙房地产市场调控的预期管理。保持政策定力,对峙“房住不炒”的方针,扭转恒久以来形成的政策预期,确保政策的一连性与稳固性。

9.适度发挥房地产投资稳固经济的作用。如今投资对我国经济增长的贡献率为30%左右,而房地产投资在我国固定资产投资中的占比约20%,假如再思量房地产斲丧和对其他产业的动员作用,稳固房地产市场就能在较大程度上稳固经济增长。

10.克制房企大量倒闭打击整个房地产行业。当前房企负债率团体较高,受疫情影响,资金链断裂的风险进一步上升。因此,要稳固房地产企业。除了房企拿地、房企定价等政策做出得当调解外,还要给予房地产企业在融资、税费减免等方面享受与其他企业类似的报酬。

我们不能把公道支持房地产业安稳发展的政策视为对房地产调控的放松,这是在遵照“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”原则下,应对疫情,稳固经济、促进就业、保障民生的相机决定政策本领。

[1]2020年一季度共有91天,13周,歇工一周相称于投资降落1/13,在建项目比重为65.71%*(1-5.54%)=62.07%,在建项目投资将降落62.07%/13=4.77%

作者盛松成系上海市人民当局参事、中欧国际工商学院传授,宋红卫、汪恒为同策房产咨询股份有限公司研究员

(本文仅反映作者观点,不代表所供职机构意见)

(本文作者先容:中国人民银行参事,中国人民银行观察统计司原司长。)

泉源: 新浪财经

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