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震惊!背景超级雄厚 却深陷债务泥潭!真相是什么?

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a四四 发表于 2020-1-16 13:39:52 | 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题
震惊!背景超级雄厚 却深陷债务泥潭!真相是什么?_发布_配资查_股票配资门户网-www.peizicha.comwsgxo01
文/roll雪球
地产界,按照股权性子,可以分为“国资和民营”两大类。
国资房企,依靠大股东强盛的配景和资源,策划妥当,出现三个典范特性:低杠杆、低融资源钱、业绩增长稳固。
比如:保利地产、绿地控股、华润置地、招商蛇口、中海地产等等。
不外,凡事都有特例!
首创置业,一家港股上市的国资房企,气力一样平常。
别说和恒大、融创如许的民营地产大咖相比,就连和保利、华润如许的国有房企相比,也相差甚远。
不外,其大股东是“首创团体”,北京市的一家大型地方国企。依靠大股东在本地丰富的关系和资源,拿到了大量低本钱、高质量的地皮资源。
在北京站稳脚跟后,2013年开始向外扩张,挺进京津冀、长三角、珠三角三多数市圈,土储结构比力优秀!
大股东配景够硬,去了外地照旧也能吃得开,和北京一样,拿到了不少优质自制的地皮。
制止19年上半年,全部地皮本钱在1W/㎡左右,售价在2.3W/㎡附近,本钱不到代价的一半。
足以媲美恒大、融创!
可见,有个好爹,是多么的告急!
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按理说,有这么好的条件,只要稍微努积极,走的妥当点,赚大钱险些是板上钉钉!
但是,一出“不作不死”的悲剧,照旧发生了!
近几年首创置业激进扩张,财政风险飙升,2016年末净负债率为123.9%,风险尚且可控。
但是到了2019年06月,上升到了293%,同期行业均匀程度才70%出头,已经到了非常伤害的田地。
为缓解财政危急,首创置业2018下半年开启“卖卖卖”模式,一连不断的甩卖资产,加快回笼资金。
为何,事变会演酿成如许?
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激进扩张 不作不死
看一组数据:2016年买地金额是181.5亿,2018年是409亿,增长125.3%。
2016年贩卖金额是455.1亿,2018年是706亿,增长55.1%。
贩卖额增幅远远不及买地金额增幅!
房企是“高杠杆”策划的,有一个规律:买地的钱大部分是借的,当一家地产公司买地金额大幅增长的时间,通常意味着贩卖额也会有差不多雷同的增幅。
地皮相当于“面粉”,房子相当于“面包”。
如果地皮购买量大增,但房子贩卖增速跟不上,意味着:为了买地而借的钱,许多将还不上。
反映在财政上,有息负债不绝增长,财政风险一连上升。
首创置业已往几年履历的就是如许的一个过程,结果是:2016年末净负债率为123.9%,2018年底变为235%,增长了一倍左右!
实在,首创置业也盼望贩卖额快速增长,恨不得年年翻倍!
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怎样,国企的进取心和实行力,确实有所短缺!
2017-2019年,首创置业的贩卖目的分别为500、750、1000亿。
结果,实际贩卖额为557、705、809,完成率分别为111.4%、94%、80.9%。
只有一年完成了贩卖目的!
这些数字阐明,首创置业的项目操盘和营销本事太差了!
大概说,对于国企,我们不能苛责其本事不敷,只是由于目的定得太高了,太激进了!
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“伪天下化” 遭遇黑天鹅
固然从2013年开始,首创置业就开始了天下化的征程,京津冀、长三角、珠三角三多数市圈的贩卖额占比在8成左右。
但是,不可思议的是,大本营“北京市”一个都会的贩卖额,不绝占据全部贩卖额的50%以上。
这意味着,一旦北京楼市政策大幅收紧,首创置业的贩卖大概会受到巨大影响!
黑天鹅来袭!北京房贷政策大幅收紧!
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2019年4月12日,国管公积金中央发布《关于调解住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务有关题目的关照》。
明确对二套房贷款实行“认房又认贷”,二套房首付比例调解为最低六成,且最多贷60万元。
新政自2019年4月15日起实行,以网签日期为准。
继2018年9月,北京市公积金政策收紧后,北京房贷政策中唯一“认房不认贷”的国管公积金也收紧了,北京房贷政策全面收紧。
老百姓根本都是贷款买房,房屋交易条约签订之后,房企一样平常只能很快拿到首付款,剩下的钱须要客户在银行管理完贷款手续、银行打款之后才气拿到。
北京房贷政策显着收紧,对于房企来说,最直接的影响是,房子卖出去之后,由于客户贷款难度增长、贷款管理时间延伸,导致房企的回款速率变慢。
首创置业50%以上的贩卖会集在北京,以是回款速率变慢导致其财政风险进一步上升。
2018年末净负债率为235%,到2019年06月变为293%,到了非常伤害的田地!
资源市场方面,2019年10月28日,惠誉发布陈诉称,已经下调首创置业恒久外币及本币发行人违约评级(IDR)至BB,此前为BB+。
核生来由是:首创置业运营的焦点地区在北京,受到北京房贷收紧影响,首创置业的现金回款率不绝降落。
不外,背靠国资大股东,手握优质地皮资源,首创置业绝对能渡过危急,我们不必担心!
只是原来“一手好牌”,几年后被“打得稀巴烂”,沉溺到卖资产的田地,令人不胜唏嘘!
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