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非典往事:2003年,房地产走到了岔路口

来源: 28587186 2020-2-8 08:56:10 显示全部楼层 |阅读模式
文 | 杨万里

2003年,是一个有故事的年份。天下忽然遭遇一场不测检验:非典发作。
非典最早出现于2002年底。广东某酒楼的大厨黄杏初,一刀挥向果子狸,打开了潘多拉魔盒。
SARS病毒犹如幽灵一样寻常,灵敏侵入他的体内。几天后,黄杏初出现发热畏寒、满身无力症状,成为中国首例被感染的老百姓。
紧接着,病例人数不停飙升,天下“抗非”战争打响。在履历半年费力防治后,中国付出巨大代价才换来安宁。
天下卫生构造于2003年6月24日公布排除对北京的旅游告诫。那一刻,欣喜之情在民间井喷。北京王府井百货大楼门前,一位售货员贴出一张标语:“中国真牛”。
究竟上,赞誉的对象不但包罗医务职员以及无名好汉,也指向了中国经济。2003年,国内经济增长率到达9.1%,成为自1997年以来增长最快的年份。
中国经济实现高增长的答案是什么?英国《金融时报》的副主编及首席批评员马丁·沃尔夫表达敬意之余,也很好奇。
当时,国内经济重要靠两台“发动机”支持。一方面,“中国制造”的外贸强劲拉动;另一方面,以房地产为切口,动员构筑、钢铁、家居、建材、装修、物业等行业发展,促使内需市场繁茂。
现在,5G、人工智能、生物制药和新能源汽车等科技产业成为经济发展新方向。若时空穿梭回2003年,会发现,房地产才是宠儿。
对老百姓而言,房地产是“房”;对地产商而言,房地产是“产”;对国而言,房地产是“地”。
2003年,房地产一度走到了岔路口,业内人士的真实感受是“冷热交加”。在社会各方力气博弈下,政策调控对房地产行业产生了深远影响。
地产公司崛起的故事,便从当时提及。

1998年一天,万科董事长王石来北京面见高层领导。领导问王石,“如果取消福利分配制,房地产行业能成为支柱产业吗?”王石复兴,“不能”。
领导接着问,“如果金融市场开放,房地产还不能成为支柱产业吗?”王石还是复兴,“不能”。
直到该领导放出“两年内肯定要把住宅行业促成支柱产业”言论,王石才体现,“既然说行,就肯定能行。”
房改政策的出台,促使了一类特别群体出现。
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以温州炒房团为代表的民间资源最早嗅到商机,数年内,他们的足迹遍布北上广等15个省市,以致还走出国门到美国、迪拜等地炒房。
在1998年到2001年三年间,杭州市区楼盘在资金炒作下,房价从2000元/平涨至7000元/平方米以上,翻了三倍。2001年8月,由157人构成的一支温州购房团奔赴上海,豪掷5000多万元狂扫100多套房。
杭州、上海房价上涨背后,也折射出当时房地产行业火热。不完全数据体现,2003年中国住宅投资汗青上初次突破万亿大关,商品房屋贩卖面积较上一年增长25.77%。
与此同时,内资房地产开发企业上演井喷之势,由1998年的19960家激增至2003年的37123家,增幅达85.9%。
当“炒房团”曝光后,舆论开始发酵,驳倒声音此起彼伏。有人还炮轰炒房团,说他们是导致房价上涨的“罪魁罪魁”。
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在非典打击下,中国楼市出现“冷热交加”特性。大陆地域的北京、广州等地楼市受影响较大,香港楼市处于低谷。当时配景是,香港尚未走出亚洲金融危急的阴霾,又遭遇非典,导致房价进一步下跌。
上海楼市则体现稳固。2003年,上海均匀房价初次凌驾北京,成为中国房价最高的都会。这背后,除了资源的搅局,大概也有老百姓的身影。
在谁人年份,投资者发现别的投资范畴并不稳固。由于股市被整理,以南方证券、中原证券为首的国家级券商风雨飘摇,庄股血流成河,房地产反而是比力靠谱的投资资产。
当民间各类声音隔空“比武”之际,一项政策掀起了房地产市场的波涛。
6月13号,央行发布121号文件。从开发贷款和购房按揭同时施策,规定楼盘封顶才气按揭,第二套房70%的贷款。
文件出台后,立即遭到潘石屹等地产业内人士团体反对。他们通过写文章、上万言书方式,对外宣称该政策会堵住房地产企业的融资渠道,很多中小企业资金链会出标题。
2003年6月,非典疫情靠近尾声,但当地房地产行业未回暖:部门地域售楼中心门可罗雀,部门地域楼市交易业务量直线下滑.....

在一片争议声中,宏观政策忽然转向。
在121号文件发布两个月后,国务院正式下发《关于促进房地产市场连续康健发展》(即“18号文”),初次明白房地产的国民经济支柱职位。文件一出,国内一片哗闹。
9月4日,潘石屹公开向媒体开释地产商将要学习国务院18下令的信息。
有人的地方就有江湖,有江湖的地方便有故事。趁着潘石屹他们观望风云突变的政策,孙宏斌早已领导顺驰开始进军北都城。
他切身创造了一个地王纪录,于2003年12月8日,以高出起拍价4.75亿元,即举牌9.05亿中标。
胆大的孙宏斌在乐成拿下地王后,继续攻城略地,名声大噪。纵然多次上市败北,还是在2010年将融创乐成推上港交所,成为一方诸侯。
固然,融创一家公司并非是唯一的主角。
非典发作那年,港资开发商恒隆、外资凯德相继布局大陆市场的购物中心。万达、龙湖等房企在也开出首个商业项目,本土开发商迈出实质性一步。
正值王健林、吴亚军开发商业版图,恒大已从广州 1600 多家房企中实现逆袭,成为前 10 强。
在政策红利影响下,恒大举行扩张,先后在武汉、重庆、上海地域拍下地王。非典竣事6年后,恒大贩卖额即突破百亿,贩卖面积位列天下三甲,并于2009年在港股上市。
在“18号文”发布前后,别的房企也连续崭露锋芒。具有闽系贩子配景的融信、浙系贩子配景的海亮、国企配景的保利置业相继建立,日后雄踞一方。
非典之前,楼市格局是“招保万金”;非典之后,万科、恒大、碧桂园、万达、融创等房企纷纷崛起。
在2003年开始的地产牛市大周期中,这些房企急速发展,手握代价数千亿地皮资源,老板们更是富甲一方。

在房改以及“18号文”政策共振下,国民居住面积增长。同时,房地产也成为培养超等富豪的肥沃土壤。
在2003年的《福布斯》“中国当地百名富豪榜”上,出现了多达35位以房地产为业务或涉及房地产的富豪。顶峰时期,2009年的胡润富豪榜前10中有8位富豪与房地产有密切接洽。
在2003年谁人岔路口,房地产是个香饽饽。成者为王,败者为寇,如果谁灰心,产业将与其擦肩而过。
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图片泉源于福布斯
然而,天下总在变革。在2019年福布斯中国富豪榜前10名中,来自互联网、生物医药行业的占据6席,来自房地产行业的只占2席。相比2009年,富豪榜前10名中,来自房地产行业的富豪少了6席位。
随着官方频仍定调“房住不炒”以及万科高喊一声“活下去”,房地产行业又走到了岔路口。
2020年春节开市以来,地产指数跌幅超8%。有投资者担心,新冠病毒肺炎疫情会对房地产行业再次造成打击。
硬币有两面。对于高负债、资金流告急的公司而言,压力较大;但对于现金流充沛、财政妥当的房企而言,影响大概只是暂时的。
进一步判定,履历本轮疫情后,气力较弱的中小房企会加快出局,将来行业将出现寡头格局。面临处于舆论焦点的房地产行业,大概各人会说,他就像“上春的气候,变革大”!

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