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十条建议应付新冠肺炎疫情对房地产业的冲击

来源: wxj_300 2020-2-17 04:09:14 显示全部楼层 |阅读模式
每经特约品评员 盛松成 宋红卫 汪恒
自2020年1月下旬以来,新冠肺炎疫情对我国经济造成肯定打击,房地产业天然也无法置身事外。受疫情影响,我国大部分地域的土地买卖业务已暂时停止。同时,假期延伸和防疫步伐都会影响房地产开辟。只管2020年之前已开工的项目会一连复工,北京近来几天也开始规复土地使用权拍卖,成交凌驾80亿元,但原定本年新开工的项目已担当到肯定程度的影响。2019年一季度,我国房地产开辟资金中,土地购置费用占比为29.12%,本年一季应该很难到达这个比例,同时假期延伸也会导致在建项目投资降落。
据中原地产研究中心统计,自1月下旬开始,大部分开辟商的成交量比往年春节期间降落95%。分地域看,制止2020年2月4日24时,新冠肺炎确诊人数最多的10个省份(湖北、浙江、广东、河南、湖南、江西、安徽、重庆、江苏和四川)的商品房贩卖面积和贩卖量分别占天下的60.31%和61.78%。
纵然因疫情而延伸的购房需求有望在疫情过后迎来反弹,疫情对房地产贩卖的短期打击肯定也是有的。2019年一季度,我国房地产企业贩卖额为27038.77亿元。若按2019年整年6.5%的贩卖额增速估计,2020年一季度,房企贩卖额将到达28796.29亿元。而2020年一季度房企贩卖额大幅降落是可以预见的。
房地产企业的资金链将受到严峻打击。贩卖回款(包罗个人按揭贷款和定金及预收款)已经成为房地产企业紧张的资金泉源。2019年,贩卖回款在房地产开辟企业现实到位资金中的占比到达了49.62%的汗青高位,总计88640亿元。与此同时,由于融资限定,2019年国内贷款占比仅为14.13%,为汗青最低点。由于部分房企负债程度较高,2019年前三季度总体负债率就已经到达了80.26%,假如不能快速回笼资金,大概诱发一系列标题。
我国生齿净流出地域的房地产市场将因疫情而面对更大检验。我国不少三四线都会存在过量住房供给的标题,这本来就使房地产市局面对较大风险,而且随着棚改政策的渐渐退出,这些都会的风险会进一步上升。随着疫情发展,春节返乡置业也很难实现。再者,此次疫情也反映出三四线都会在物流、居住环境和应急管理上的劣势,在当前大中都会开放落户的环境下,未来生齿流出三四线都会的环境大概更为严峻,三四线都会房地产市场将面对更大压力。
为了应对疫情对房地产行业带来的打击,保持房地产安稳康健发展,我们提出以下政策发起。
第一,给予房地产业须要、公道的支持。除了向受疫情影响较大的批发零售、过夜餐饮、物流运输、文化旅游等行业提供支持,也应思量采取得当的步伐,安稳房地产市场。发起在“房住不炒”的条件下,稳固房地产投资和贩卖,支持房地产业公道融资需求,答应部分受疫情影响较大的房地产企业延期还贷,加快贷款展期管理,为企业调解还款筹划,不盲目抽贷、断贷、压贷,以缓解近期贩卖萎缩对房企资金链的打击。如今,无论从存量照旧增量看,我国房地产融资占比已根本规复到正常年份的程度。因而对房地产融资的限定不应继承收紧。在合法合规和控制风险的条件下,应得当增长房地产企业的融资渠道,包罗商业银行的表内和表外融资。
第二,继承贯彻落实“房住不炒”的方针。房地产业已进入了新的发展阶段,“房住不炒”成为产业定位。放松这肯定位,大概会带来一时的快速发展,但会透支未来发展空间,以致引发经济金融风险。这种短期举动并不可取。
第三,强化供给与需求相连合的调控本事。当前的调控政策叠加疫情的影响,需求端会受到较大的克制,疫情得到有用控制后,需求大概开释,假如届时没有充裕的供给,大概因供需失衡造成新一轮的房价上涨。因此,在未来一段时期内,更要强化供给端的调控,公道得本地增长房地产市场的供给,并要保障地价的相对稳固。一是焦点都会要得当增长土地供应;二是土地出让方面采取得当的政策调解,好比得当低沉土地竞买包管金比例,答应成交土地签约、出让金缴纳得当延期。因疫情影响开工、复工的,可以延期开工和竣工时间。
第四,支持刚需和改善需求。从未来城镇化发展潜力及改善居住条件来看,房地产市场仍旧存在肯定的刚需和改善需求。因此须要采取两方面步伐,一是倒霉于刚需和公道改善需求的有关政策可作出得当调解,好比“认房又认贷”政策;二是金融机构要给予受疫情影响较重的房企和购房者得当的信贷政策支持,好比,住房公积金缴存比例、提取时间等。
第五,因城施策,对限价政策举行得当调解。得当增长市场调治的力度。高端项目标限价原则要明确,保障房企正常拿地的积极性。中低端项目也要给予房企公道的自主订价空间。在限价政策得当调解后,继承落实“房住不炒”政策,可以对某些项目实验“限售”,一松一紧,防止市场出现大幅颠簸,保持房价根本稳固。
第六,恒久内仍旧要应对房价上涨的压力。一旦疫情得到有用控制,而供给端不能满足被克制的需求,房价就大概快速反弹,尤其在一线和焦点二线等经济底子较好、管理服从较高、产业及医疗资源较发达的都会,“稳房价”仍将是这些地域调控的重点。
第七,要关注部分三四线都会房地产市场的风险。疫情发生恰逢春节假期,严峻影响了返乡置业,三四线都会楼市压力更大,尤其须要关注。应严酷按照住建部要求,因城施策,防控三四线都会房地产市场风险。
第八,对峙房地产市场调控的预期管理。保持政策定力,对峙“房住不炒”的方针,扭转恒久以来形成的政策预期,确保政策的一连性与稳固性。
第九,适度发挥房地产投资稳固经济的作用。如今投资对我国经济增长的贡献率为30%左右,而房地产投资在我国固定资产投资中的占比约20%,假如再思量房地产消耗和对其他产业的动员作用,稳固房地产市场就能在较洪流平上稳固经济增长。
第十,制止房企倒闭打击整个房地产行业。当前房企负债率团体较高,受疫情影响,资金链断裂的风险进一步上升。因此,要稳固房地产企业。除了房企拿地、房企订价等政策得当调解外,还要给予房地产企业在融资、税费减免等方面享受与其他企业雷同的报酬。
我们不能把公道支持房地产业安稳发展的政策视为对房地产调控的放松,这是在依照“房住不炒”“稳地价、稳房价、稳预期”原则下,应对疫情,稳固经济、促进就业、保障民生的相机决议政策本事。
(作者盛松成系上海市人民当局参事、中欧国际工商学院教授;宋红卫、汪恒为同策房产咨询股份有限公司研究员(本文仅反映作者观点,不代表所供职机构意见)
逐日经济消息

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