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华人地产开发商的「悉尼CBD楼王」人设崩塌简史

来源: wxj_300 2020-2-26 08:04:05 显示全部楼层 |阅读模式
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(封面图片与本文内容无关)
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1. 黄金年代的幻觉
2. “卡斯尔雷街之狼”的想象力
3. 从什么时间开始变了
1
黄金年代的幻觉
2015年7月8日,位于北京市中心繁华交际商务区、间隔故宫仅有咫尺之遥的索菲特旅馆内,举行了一个有些特殊的开盘仪式。
这是由于,令现场近200名来宾翘首期盼的这块高档楼盘——「山水涧高尔夫别墅山庄」并非坐落在北京,而是在千里之外的澳大利亚。
2015年曾是华人在澳洲投资房地产的黄金年代:
固然在当年12月已经出台了向外洋买家征收5000澳元起的额外申请费规定,但这并没有制止中国买家在澳购房的热情和步调。据澳洲外国投资查察委员会(FIRB)统计,2015-16财年全澳外洋购房的审批数目突破4万,房产总值高达724亿澳元。
在其时大张旗鼓的“环球资产设置”高潮与澳洲房市看起来“供不应求”的火热场景下,险些兜里轻微有点钱的华人都轻易被鱼龙稠浊的中介和理财顾问忽悠,产生在澳洲买房就相当于各处捡黄金的幻觉。
于是,在澳洲的人们疯狂地乞贷入市,有人以致买了三四套房子——最直接导致的就是2015年的澳洲的家庭均匀负债率飙至212%*(备注:OECD数据),是天下上最高的国家之一。
也就是说, 如果一个人其时一年挣的钱是8万澳元,那么现实上也同时在这一年花出了近17万澳元。
这些可怜人没故意识到的是,鲜味馅饼的夹心着实就是债务危急。
而对于那些身在中国“不差钱”的投资者而言,不少澳洲中资配景开辟商纷纷在北京、上海等都会设立的分公司,更便于他们以致“足不出国”就可以用人民币买到澳洲的房子。
山水涧项目,就是谁人疯狂年代的一个缩影。
这个总代价10亿澳元,占地568公顷的高尔夫度假村,位于间隔悉尼一个半小时车程的卧龙岗,包罗有着“明白鲨”之称的高尔夫天下冠军诺曼(Greg Norman)及其团队操持制作的18洞标准高尔夫球场,以及四星半旅馆、阛阓、网球场、餐厅、酒吧、健身馆、SPA等其他配套办法。
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山水涧高尔夫别墅山庄操持图 / 泉源:瑞丰官网
正如福赛尔在《格调》中所形貌的一样,“在球类活动中,球的尺寸越小越被以为有格调,比如高尔夫就比篮球有格调”——这些年来,高尔夫早已成为中国富人阶级心照不宣的“标配”活动项目和生存方式。
不得不承认,负责该项目标着名澳洲中资开辟商瑞丰投资团体(VIG)和董事长郭斌,确实也很会抓中国有产阶级的调性:
短短一个月内,这个豪华住宅项目就预售了180余套。
当年愉快交了定金的人们大概永久不会知道,谁人属于澳洲房市的黄金年代很快就将告一段落;
他们也不会知道,这个预售时服从惊人、而且有着着名中资开辟商背书的高档地产项目,竟会在厥后澳洲当地的审批过程中履历数年漫长的拦阻与坎坷:
自从2017年开辟方案被卧龙岗市政厅否决之后,又颠末了反复的修改与磋磨,该项目不停到拖到开盘整整四年后的2019年8月才得到卧龙岗市政厅的批文,而且还只是整个度假村原操持的仅仅一部分——99个住宅用地,以及4个重新操持的高尔夫球场洞与相干修建工程。
在瑞丰公众号上关于该项目标最新希望先容,末了一次停顿在了2018年10月。
这只是此中一块掉落的拼图。
就在上周,瑞丰名下9家告急涉及房地产贩卖和营销的子公司已宣告休业进入托管步调,同时留下了巨额的未偿债务。
这也意味着,瑞丰与董事长郭斌现在的处境,好像像极了该公司坐落在悉尼着名地标修建Westfield总部楼上的那间500平米的豪华顶层办公室:
曾经高处不胜寒,现在却挡不住风雨满楼。
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瑞丰在悉尼市中心的办公室 / 泉源:瑞丰上传于谷歌舆图
2
“卡斯尔雷街之狼”的想象力
郭斌是谁?
他出生在中国(祖籍不详),但在澳洲却大概更多地以Michael Guo这个英文名字,以及澳洲版“华尔街之狼”——“卡斯尔雷街之狼”的外号而被人熟知。
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瑞丰董事长郭斌 / 泉源:Hollie Adams / The Australian
故意思的是,固然网络上关于他本人的报道和采访浩繁,但却险些找不到其在2003年去美国留学之前的任何足迹。
此中在2015年登载的一则“总裁专访”报道中,对于郭斌创建瑞丰前的一段配景先容中如许写道:
“拥有美国加州大学金融与市场营销双学士学位”,“曾于总部位于美国华尔街的Imagine Software公司任职高级顾问和培训总监”。
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泉源:Mary / 澳华财经在线
中文确实博大博识。寥寥数字,一个 “结业于加州大学的华尔街精英”的初阶人设就已跃然纸上。
…但信任我,把这段简介多读两遍之后,你就会发现着实内里的每一句话都非常有想象空间。
这是由于如果你对美国加州大学体系轻微相识的话,那么你大概已经知道,加州大学共有10个校区(大概以致可以称之为10个独立大学),此中在华人着名度最高的毋容置疑是全美大学公立第一名的加州大学伯克利分校。
而第一句话在“加州大学”之后大概被编辑“不警惕”省略了的内容,可巧便是郭斌就读的“河滨分校”(这里暂不讨论河滨分校与加州大学其他校区的差异)。
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加州大学河滨分校 / 泉源:Z-STEVE/FLICKR
2005年,在加州大学河滨分校以金融与市场营销双学士学位结业后,郭斌离开了美国前去澳洲,并在麦考瑞大学修读经济学硕士。
2008年,他以GPA4.0结业后留校任教,不久后进入一家美国金融服务软件公司的悉尼分公司担职高级顾问。
…让我们再回顾一下,这部分履历在那份简介的第二句话里是怎么形貌的呢?
“曾于总部位于美国华尔街的Imagine Software公司任职高级顾问和培训总监”。
本相终于水落石出:
这位结业于加州大学河滨分校的“华尔街精英”,离华尔街近来的间隔——着实是他地点悉尼分公司的总部,位于纽约的华尔街。
…但不管怎么说,这并不妨碍在这个中文译为“想象软件”的公司工作的四年履历,仍旧为郭斌带来了无穷的想象力。
这一点起首表现在了他在2012年,和同样结业于麦考瑞大学经济学硕士的校友Dannis Ni合资创建瑞丰时,为公司起的英文名Visionary Investment Group。
Visionary的本义就是指用想象力或智慧思考或规划将来;
而对于郭斌来说,大概他对于该公司的想象空间,现实上从建立之初就对准了富裕的华人群体。
2012年,澳洲政府初次启动了“巨大投资者签证”(SIV)操持,成为了不少中国高净值人士想要快速移民澳洲的捷径。由于要求申请人四年内在澳洲至少投资500万澳元于指定资产种别中,满意肯定居留条件后,即可在四年时间内得到永居资格,因此又被称为“500万投资移民签证”。
(点击阅读更多:《 500万移民当废当立?中国富豪移民澳洲的江湖纷争 》)
而新南威尔士州首位获批澳大利亚SIV提名包管的申请人,正是通过瑞丰申请的一个中国投资人。
既然是投资移民签证,那么投资的钱去哪儿了呢?
…打个比方,还记得一开始提到的谁人高尔夫别墅山庄吧。
2015年3月,瑞丰和办公室可巧就在隔壁的嘉富诚资源(澳洲)联手推出了一个嘉富瑞丰3号地产基金,并在发布会上表现该基金将全部用于投资山水涧项目,告急用于土地出让金及项目第一、二阶段512套住宅的开辟,以助客户实现“基金投资与移民双收益”。
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我本想打开嘉富诚(官网简介为“一家具备跨国资源运营配景的资产管理及投资银行服务机构”)的页面给各人看看,怎样谷歌欣赏器提示我“链接不安全,有黑客大概会偷取我的信息”/泉源:Richlink
据悉,该基金的发布会上反响非常热烈,以致有投资者在现场直接签约投资该基金。
大概这也是为什么厥后瑞丰会操持干脆本身做一个地产基金管理公司——SR Capital(丝路基金,注:瑞丰旗下的此“丝路基金”,并非由绿地控股筹建的彼“丝路基金”)。据其官网先容称,投资该地产基金首个项目标投资者已得到均匀15%的年化投资回报。
与此同时,深谙“中国式富品德调”的郭斌,还带来了一个与它的英文名一样极尽奢华与浪漫的高档住宅品牌:
Silkari。
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泉源:瑞丰官网
对于其品牌定位,瑞丰官网上是如许形貌总结的:
“融汇编织全天下最英华的元素,打造良好非凡的居住体验,成为澳大利亚创新且奢华的住宅与旅馆品牌”。
毕竟上,除了这个又被称为Silkari at Avondale,运气一波三折的高尔夫度假别墅山庄之外,郭斌还一手筹谋了同一品牌下位于Chatswood、Pagewood、Macquarie Park的一系列豪华旅馆与住宅项目。
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毕竟有多少外洋华人购买了这些售价不菲的豪华住宅?
在2015年3月登载的一篇报道上,郭斌以位于Chatswood、包罗212套高档旅馆式公寓与9间商店的「Civic Plaza 88」为例对这个标题作出了答复:
“我们在Chatswood项目公寓上 出售给外洋人士的比例不敷18%。”
他增补,“由于我是中国人大概有中国配景,人们就会假设是我会卖给中国买家。但毕竟并非云云。现实上卖给澳洲买家对于我们来说更轻易,由于他们已经在这里了。卖给澳洲买家的资源也(比中国买家)要低得多。”
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Civic Plaza 88/ 泉源:瑞丰官网
现实上,Civic Plaza 88是这么多年瑞丰作为地产开辟商第一个完成的项目,也是现在官网上表现 唯一的已竣工项目
但大多数人更关注的,大概照旧郭斌在瑞丰被打造出的另一个进阶人设:
当之无愧的悉尼CBD中心商务区卡斯尔雷街“楼王”。
毕竟上,在悉尼市中心最寸土寸金的卡斯尔雷街、皮特街及利物浦街区,郭斌领导瑞丰在短短数年间就通过疯狂买买买“集齐”了整整7栋大楼,一时间风头无两。
此中交易业务最频仍的时期,仍旧会集在2015年至16年期间:
2015年末,瑞丰以1.02亿澳元从安保资源(AMP)手中接过了利物浦街126号和皮特街338号;
2016年初,该公司先是以约2500万澳元的代价从位于墨尔本的浙江地产商顾铭峰手中收购了卡斯尔雷街241号;
不久后,又紧锣密鼓地以均约2500万澳元的代价分别收购了卡斯尔雷街245号和249号,并以3000万澳元的代价收购了皮特街332号…
其“脱手快、动手狠”的激进交易业务风格,也为郭斌本人带来了“卡斯尔雷街之狼”的称呼。
不外此中最贵的一栋,还得数该公司在2014年底从1.56亿澳元巨资,从GDI地产团体收购的卡斯尔雷街233号——这栋大楼也成为了瑞丰的总部办公室地点,不停到厥后该公司迁到Westfield总部楼上至今。
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卡斯尔雷街233号 / 泉源:Property Observer
郭斌毋庸置疑是这些大手笔交易业务中最受瞩目标核心人物,而交易业务反复发生的背后,着实也离不开公司合资人Dannis在幕后以离岸融资司理的身份,常年在中国为瑞丰拉投资。
到了2016年2月,郭斌在悉尼CBD卡斯尔雷街总值高达4亿澳元的“王朝版图”,很快即将拼集完备。
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瑞丰在悉尼CBD集齐的7栋大楼 / 泉源:澳洲财经见闻根据公开交易业务信息整理作图
——就好像神笔马良终于有了一块完备的画布,接下来便迎来将想象中的愿景真正实现的时间了。
舆图仍旧在继续扩张:
当年6月,瑞丰和“中国首家房企出海连合体”上海连合,合资以1.3亿澳元买下了位于巴瑟斯特街110-118号及卡斯尔雷街203号街角的楼区,并预备努力打造一个五星级的豪华旅馆公寓楼。
只是其时的郭斌大概没有想到的是, 他想象中的悉尼CBD舆图,好像在现实中已经提前画到了止境。
仅仅不到一年,由于澳洲政府与羁系环境的施压,“大业主”上海连合的位置倒是没动,但“傍身”的开辟商瑞丰却被一家具有欧洲配景的着名旅馆团体AccorHotels更换下来,连旅馆品牌也麻利地换成了旗下的索菲特旅馆。
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瑞丰劈面错过的巴瑟斯特街110-118号及卡斯尔雷街203号街角楼区 / 泉源:City of Sydney council
快变天了。
但对于一个已经All in在赌局中的人来说,又怎么大概甘心抽身离开?
据一位不肯透露姓名的行业人士追念,那几年的郭斌,好像见投资人见得更勤了,险些任何一个有关中澳相助项目标活动上都能看到他。只是出现时通常都是一脸的形色急遽,好像永久有接不完的电话...
在悉尼五星级旅馆与卧龙岗的高尔夫度假村项目上都“连番受挫”之后的他,终于将眼光转投向了“水花更小”的昆士兰州北部。
2019年12月,瑞丰子公司Silkari从泰国的Minor旅馆手中,买下了位于道格拉斯港的Oaks Lagoons度假村的管理权。该度假村距凯恩斯北部约一小时车程,共有175个房间。
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Oaks Lagoons度假村 / 泉源:瑞丰官网
对于这笔交易业务,瑞丰旅馆总监西格曼(Markus Sigmann)其时在担当采访时承认,道格拉斯港的旅游业确实不停很安静,但也表现购买该度假村管理权是一项不错的投资,并预计昆州北部旅游业将在半年内出现好转。
只是,谁也没有推测的是:
这笔交易业务已往还没多久,一场忽然袭来的新冠疫情,就把比年来颇为依赖中国游客的澳洲旅游旅馆业打了个措手不及。
3
从什么时间开始变了?
着实原先在瑞丰的愿景里,是操持将悉尼CBD的“超等黄金街区”归并打造出一处融高档住宅、零售与旅馆为一体的顶尖物业。
这包罗一栋高235米、拥有高出500所豪华公寓的高塔—— 而且按照其时的规划来看,也是悉尼最高的住宅楼。
但根据最新公布的政策,悉尼CBD内允许开辟大楼的高度已经上升至300米以上——只不外,开辟商同时还得交上涨至3倍于原份额的都会开辟费用(耗资20万澳元及以上的项目将征收3%的levy)。
这也使得这个曾经满载着郭斌一腔雄心勃勃的项目,更加变得有如“空中楼阁”一样平常遥遥无期。
而对于瑞丰多家子公司克日宣告休业的消息,固然郭斌在采访中表现瑞丰名下的全部项目和资产都没有受到影响,但也坦承了现在公司的策划状态不佳的毕竟:
“我们现在遭遇的环境确实有点贫苦。但这种环境的罪魁罪魁照旧严肃的市场环境”。
他表现,房地产、旅馆业和旅游业在近来履历了非常困难的时期,“在已往的几个月里,环境变得更糟了。我们的企业,大概尚有许多其他企业,都无法逃脱这一打击。”
这齐备毕竟是从什么时间开始发生厘革的呢?
是从近来越来越多的澳大利亚人终于意识到,当年跟风”炒楼花”后遗留的家庭债务危急的时间吗?
照旧从这两年公寓楼纷纷出现状态、开辟商犹如多米诺骨牌一样平常连续坍毁,连将来团体都不能幸免的时间?(点击阅读更多:《 又一个开辟商倒了!击溃澳洲修建行业的多米诺骨牌已开启 》)
是从2017年开始中国住民境外汇款开始越来越难的时间吗?
照旧从更早澳洲外国投资查察委员会开始限定外洋人士购房的时间?
以致是回到最初2015年的澳洲房市,谁人曾经一派猛火烹油、鲜花着锦,险些大家都会闭着眼睛告诉你悉尼房市“供需不均衡”的年代?
2015年的郭斌,曾经如许斗志昂扬地形貌悉尼房市的“大好前程”:
“将来8-10年,悉尼生齿增量预计在100万左右,但悉尼房屋增长均匀每年在3万套左右,供不应求的局面决定了地产市场将继续上行,并动员包罗卧龙岗等悉尼周边都会走强,尤其那些高端物业将成为市场追捧的热门。”
-The End-
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“那是渴望的春天,那也是扫兴的冬天;我们全都在直奔天国,我们全都在直奔相反的方向。”
——狄更斯
本文参考AFR、Daily Telegragh、Domain、Sydney Morning Herald、The Mercury、The Australian、澳华财经在线、瑞丰(VIG)官网等综合报道

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