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35年风雨,万科活得怎么样?2019年报剖析

来源: 新鬼子 2020-3-19 13:20:05 显示全部楼层 |阅读模式
择要:近期国际金融、经济形势也非常让人担心,谁能独善其身?(接待关注杠杆游戏)
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撰文|张银银&编辑|欣欣然
3月17日,宇宙房企万科发布了2019年年度陈诉。
2019年实现业务收入3678.9亿元,同比增长23.6%;实现归属于上市公司股东的净利润388.7亿元,同比增长15.1%。
净利润再创新高,营收增速也创近几年新高。
但是,杠杆游戏注意到,万科这份看似不错的业绩,却遭瑞信等大行下调评级。同时,在香港和本地股市,3月18日都没有得到资源市场的认同。
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假如把时间回拨到2020年初,万科的股价已经从30多块跌到20多块,总市值缩水不少。
巨无霸万科,在将来怎样行稳致远、怎样转型,备受关注。
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1、除了重要依赖卖房子,万科2019年的体现没得说
就营收而言,外界广泛认万科应该更高一些,好比到达3800多亿元。
于是,看到这份年报,很多人都在为万科担心,万科的TOP3位置,会被这几年很猛的某司代替吗?
这个题目很好,杠杆游戏绝不猜疑。但有一点,是很多房企无法企及的,万科的妥当。
这个东西“害了”万科,让他权益贩卖额老大位置没了,老二也没了,如今老三接下来都存疑。但也可以确保万科安全。
不外,此次大行下调万科评级的来由是:
固然万科资产负债表较偕行康健,但管理层仍对贩卖规模扩张态度转趋审慎,客岁买地付出为年内合约贩卖的35%,低于行业匀称水平的50%,换言之万科地皮储备仅可供将来约2.8年使用,较偕行的匀称水平短约4年。
从外,本次外界说得比力多的是,2019年,万科来自房地产及干系业务的业务收入3526.5亿元,占比95.9%,来自物业服务的业务收入127.0亿元,占比3.5%。
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固然占比低,实在同比增速不低,29.7%。
同时,万科物业连续第十年连任“中国物业服务百强企业综合力气 TOP1”,连续第六年连任“中国房地产开辟企业 500 强首选物业品牌”榜首。
固然,万科董事局主席郁亮曾说,要打造千亿级物业,现在看规模还差得较远。
2019年以来,万科物业实在很拼。频仍对外投资物业干系子公司,新增了物业干系公司12家。
2019年12月,万科物业与戴德梁行创建合资公司,万物戴德梁行资产服务有限公司,新公司将聚焦在贸易物业与办法管理范畴,重要业务包罗贸易物业及资产管理、综合办法管理等。
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近期万科接过阳光城的棒,和重庆协信的物业传起了绯闻。
此前有媒体报道称,万科拿下协信天骄物业的51%股权,成为控股股东。而天骄物业余下的股权为协信持股22%,中民投持股27%。
郁亮则说,公司没有披露事项。
停止2019年末,万科物业累计签约面积6.4亿平米,仅次于彩生存。同比增长26.1%,此中已接受条约面积4.5亿平方米,为将来储备1.9亿平米。
这个体量是很大。要转化成实着实在更多的收入,让万科从一家房地产开辟企业,转型为不动产运营的企业,另有一些路要走。
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2、2020年万科也难
万科总裁祝九胜3月17日晚间,出席万科2019业绩会上先容,2020年2-3月,万科贩卖额和2019年同期相比降落510亿元,整年约3.9万户客户的新居交付料将延长。
祝九胜明确说,万科贩卖业绩、新居交付、开复工、现金流等方面都受到病毒变乱的影响。
好比1月末由于春节,正常歇工。但是谁知道,3月了,很多项目都还没有完全复工。
万科说,直至3月初,房地财产的贩卖和开工环境才有所好转。
详细来说,当前万科楼盘的客户到访量规复到1月的五成左右,南方地区的到访量总体规复至六成,但北方地区只规复至三成。
可以预见,2020年,万科贩卖回款大概降落,防疫本钱有所增长,现金流蒙受压力。贩卖回款大幅降落也给将来1-2年带来远期结算压力。
一年只有365天,万科说工地开工时间约莫延长了40天,相称于一年时间的九分之一。
在杠杆游戏看来,时间真的就是款子。
好比在湖北地区,万科全部项目险些停摆。
祝九胜先容,万科在湖北武汉、宜昌、鄂州三市结构了项目,但1月23日之后,这些地方再无新增贩卖额。
他体现,固然三个都会的货值只占团体总数的3.2%,但对公司影响照旧很大。
除了湖北,整个贩卖、交付就是题目。
好比仅一季度,万科1万户客户的新居交付时间点将发生厘革。2020年整年,3.9万户客户将受影响。
比年来,由于调控,万科房地财产务的业务利润率,由2018年的29.67%降落到2019年的27.22%。
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净利润同比增长率,也从2017年的33.44%,降落到2018年的20.39%,到了2019年增速只有15.10%。
可以预见,2020年,大概还将承压。
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3、万科“活下去”这句话太应景了
根据披露,2019年末,万科有息负债合计2578.5亿元,占总资产14.9%,涉及短期乞贷、一年内到期的有息负债合计938.9亿元,占比为36.4%;一年以上有息负债1639.7亿元。
万科2019年现实利钱付出合计139.6亿元,此中资源化利钱合计56.9亿元。
这些数字看着挺吓人。
同样,根据万科2019年报披露,停止2019年末,万科持有钱币资金1661.9亿元,净负债率(有息负债减去钱币资金,除以净资产)33.9%。
云云高的现金储备,别说地产行业,放到中国任何行业、任何企业这都是极高的。乃至可以说,全天下大企业,账上拿得出这么多现金的,实在也就那么点。
有钱、有粮,才气过冬。面对债务和肯定周期的营收压力,杠杆才气妥当。
同时,万科资金本钱低,更不怕狂风暴雨。
通过万科年报披露,杠杆游戏看到万科融资本钱,真的是很国企。
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如上图,你说3-4%出头的资金本钱,去那里可以找?
多少激进的民营房企大佬,动辄9个点、高出10个点融资……
有些东西,真的是有命数和血统、基因,再积极,很多时间也是没用、没意义的。
2年前,郁亮主席喊出“活下去”。在行业引发不小震惊,固然这2年确实很多房企活不下去,但形势没有好比今更困难过。
不少房企这1年来,都在准备物业分拆上市,多个投融资平台多条路。
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万科物业准备IPO的传言也不少,郁亮则回应称,万科物业暂无上市操持,“我们要比及人们以为万科物业是都会服务商的时间,才思量让它上市,请各人耐心等一等”。
这到底是等候更高的代价体现,照旧真的不那么缺钱?
究竟2019整年,万科谋划性现金净流入456.9亿元。着实是让很多房企倾慕。
病毒变乱让很多个人、企业,各行各业都陷入逆境、面对寻衅。活下去,对谁来说都是第一位的。
近期国际金融、经济形势也非常让人担心,谁能独善其身?
万科35年风风雨雨,太多汗青性时间。希望很多逆境中的房企,能保重。
本文财政图片均为万科公开披露
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