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【表里归一】雅生活收并购后遗症:现金、毛利双下降

来源: bigocean 2020-3-19 15:28:54 显示全部楼层 |阅读模式
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经济观察网 记者 陈博 3月17日晚间,雅生存服务(03319.HK,以下简称“雅生存”)发布上市以来的第二份年报,在年报中,雅生存称2019年发展史上具有里程碑意义的一年。“年内推进物业管理行业最大一宗收并购,补充了地区及业态空缺,规模及红利本事取得了超过式增长。”
里程碑意义与收购案痛痒干系。2019年先后收购中民物业团体和新中民物业各60%的股权,收购青岛华仁89.7%股权、哈尔滨景阳60%股权、广州粤华51%股权、兰州城关51%股权。五笔收购耗资26.51亿元。
雅生存借助收购,一方面告竣规模扩张,另一方面补全业务链条。收并购的作用已经在2019年业绩中开释。
年报表现,2019年,雅生存营收51.27亿元,同比上升51.8%。此中,物业管理服务贡献了28.3亿元,同比增长74.2%。收入占比从2018年的48.1%提拔至55.2%。
社区增值服务收入约4.9亿元,同比增长68.1%,同期收入占比从8.6%进步至9.5%;案场服务、物业营销署理服务、房屋查验服务等增值服务收入18.1亿元,收入占比降落了8个百分点。
营收与2018年91.8%的增速相比,2019年这一指标降落了40个百分点。在2018年度业绩会上,雅生存曾提出到2020年实现百亿营收目标。据此估算,2020年营收增速要到达95%才华告竣目标。
从管理规模看,停止2019年12月31日,雅生存在管项目由2018年的532个增长至1180个,覆盖93个都会,在管面积2.34亿平方米,合约面积3.56亿平方米,同比涨幅均高出50%。
上市两年来,得益于股东雅居乐和绿地控股的供给,雅生存规模位列前十。2019年,来自雅居乐和绿地控股的在管面积分别约5383万平方米、856万平方米,同比分别增长11.7%及81.0%。
2019年10月和2020年1月,绿地两度减持雅生存股份,如今已清仓全部雅生存H股,仅剩1亿股非上市股权益,持股比例降至7.5%。
雅生存预期的规模增长以第三方拓展为主,未来第三方和收并购面积占比将到达80%。2019年来自第三方物业在管面积为1.72亿平方米,占比到达73.3%。
雅生存在管面积中,非住宅占比由2018年的39.6%增长至41.1%。年报指出,非住宅类占比增长紧张是由于年内通过收并购带来的非住宅类业态占比力多。
雅生存还将眼光投向公建物业管理,无论收购广州粤华物业,还是将中民物业收入囊中,都补充公建物管的空缺。此前,雅生存首席财政官兼董秘李大龙告诉经济观察网,公建物业管理市场容量大,但因缺乏管理履历,自身提拔公建物管程度很难,选择收并购可以补足短板。
快速“赛马圈地”也给雅生存带来一系列“后遗症”,首当其冲是现金流。停止2019年12月31日,雅生存现金及现金等价物约42.07亿元,同比镌汰12.5%。
2018年2月,雅生存赴港IPO募得的款子净额约32.0亿元,停止2019年12月31日,用于投资及收购款子高达23.03亿元,占比高达72.0%。
在资本端,一方面,在管面积不绝扩大,前期投入连续提拔,增长了雅生存的资本;另一方面,收并购引发的公司商标、客户关系摊销额高达4530万,导致2019年雅生存的贩卖资本同比增长55.5%。
已往一年,雅生存毛利程度降落也备受外界关注。2019年雅生存毛利率从2018年的38.2%降落至36.7%,这是近三年初次降落。
毛利低落一方面是外拓项目增长付出所致,另一方面是收购过来项目毛利程度较低,2019年这一块业务毛利率仅25.3%,同比降落了2.1个百分点。

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