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海外金融市场动荡,中国房地产受波及不大

来源: herohchn 2020-3-20 13:56:28 显示全部楼层 |阅读模式
核心结论:对国内经济和房地产不应灰心。
1.由于国表里金融市场关联度不高,外洋金融市场的不稳固对购房者需求直接影响不大。
2.由于国内家庭资产结构偏好重房产轻股票,加上国内股市处于低位,即便国内金融市场受到影响,也不会严峻影响家庭资产负债表。国内住民改善型换房需求重要取决于资产置换,对外部融资的依靠不高。
3.如果金融风险演化为环球经济危急,国内收入受影响,会影响购房需求的增速,但房地产总体的规模仍然比力大。
4.国内房地产市场具有较强的需求空间和富足的政策储备,好物业好房子的需求会更多。短期市场需求端正在有力复苏。
克日来,受疫情及原油代价等多因素影响,外洋金融市场接连发生股价大幅下跌变乱,环球金融危急发作的风险越来越大,这会对中国的房地产市场造成什么影响吗?
一、外洋金融市场风险对国内住民购买力影响较弱
外洋金融市场动荡直接影响两部分人,一部分是在外洋设置金融资产的中国人,另一部分是计划在国内购房的外国人。外国人在境内购房受到严格限定,人数极低,可以忽略不计。外洋股市大跌会影响外洋金融资产持有人的账面产业,继而影响其消耗,但这部分人群为外洋上市公司持股员工,数目少,对国内房地产市场的影响较小。
外洋金融市场危急对国内家庭影响的间接途径是中国金融市场,但中国金融市场与外洋相互封闭,中国的金融政策以我为主,外洋股灾难以对国内的金融市场造成影响。美股履历了十年牛市,存在估值泡沫,这次下跌是由疫情等引发的顶部逃脱,压力巨大。A股则相反,根本是底部倘佯,纵然下跌,无非就是探底筑底,压力没那么大。中国金融资产的估值较低,股票市场市盈率较低,短期是比力好的避险资产,长期是比力好的代价资产。
图:中美股市指数比力
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数据泉源:Wind
即便外洋市场的活动性风险传到中国金融市场,也不会对国内房地产市场造成影响。换房的购买力重要来自于资产,中国的家庭资产结构中,房子是最告急的资产,股票资产只占3%左右。中国家庭不会拿买房的钱用来炒股,也不会由于股票跌了就买不起房。
图:中美家庭债资产结构比力
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数据泉源:贝壳研究院整理
房地产生意业务是个自觉闭环,买房的缘故原由重要是自住和改善,换房需求也是由自身真实需求所决定,且换房对融资的依靠度不大。根据贝壳成交数据,在利用贷款购房的二手房客户中,购房总价越高,利用贷款的比例和贷款成数越低。
图:北京二手房成交中差别总价段房源贷款成交占比
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数据泉源:贝壳研究院
从汗青上看,中国股市和房市的表现没有直接关联。2015年中国股票市场低迷,但房地产市场完全不受影响。2016年也有反复熔断,房地产市场反而一起高涨。在中国,房地产市场的稳固性、收益性都远远凌驾股市,尤其是核心都会的房价稳固性高。
图:2015年以来中国股市和房价比力
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数据泉源:Wind、国家统计局
图:北京二手房年度成交均价走势
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数据泉源:贝壳研究院
、环球经济危急克制国内购房需求开释,但不会改变总量
若外洋金融市场的风险全面发作形玉成球经济危急,就会通过影响中国出口来影响就业和收入。初次购房者因收入淘汰而无法入市,导致换房链条也难以启动。收入效应会导致国内购房需求增速降落,但总体的规模仍然比力大。当前国内房地产市场的生意业务额已经到达21.8万亿,即便降落20%,也仍然会保持17万亿的规模。前2月,天下房地产贩卖额降落34.7%,随着国内渐渐规复,将来降幅会收窄。
图:中国商品房贩卖额及增速(%)
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数据泉源:国家统计局
如果环球经济陷入较长期的阑珊,大概会导致家庭债务风险,但中国家庭的资产负债表更加妥当。第一,与美国比力,中国家庭的负债率低于美国,储备率高于美国。中国的住民杠杆率为52%左右,远低于美国等发达经济体70%的水平。2017年以来降杠杆使得住民杠杆率增速放缓。第二,中国家庭住房资产占比高达60-70%,负债中住房按揭贷款占比达54.6%(2019年纪据),只要国内房价稳固,就不会出现家庭资产负债表阑珊。第三,中国住民住房按揭贷款首付比例在30%左右,颠末这几年的降杠杆,对于房价颠簸的反抗本领较强。即便出现少数人群因赋闲、收入降落无法还贷,中国的银行也会积极做好延期还款等处置惩罚,不会任其发展成债务危急。第四,中国大都会的土地供应仍然保持紧缩,超大都会防止都会太过开发限定住房土地供应,住房的稀缺性仍然保持。
图:2018年中美住民负债率和储备率比力
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数据泉源:负债率是国际整理银行盘算的住民杠杆率,储备率是国际货币基金构造测算。
图:2015年以来北京链家二手房购房客贷款占比及贷款成数厘革
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数据泉源:贝壳研究院
图23:2018年住民部分杠杆率[ 住民杠杆率=住户部分贷款余额/GDP]
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数据泉源:国际整理银行
但是,国外经济危急对国内影响的链条比力长,短期影响不大。中国可以通过扩大国内投资和消耗需求来对冲外需淘汰的影响。本年以来中央出台了一系列稳投资政策,加快推进国家规划已明确的庞大工程和根本办法建立,加大公共卫生、应急物资保障范畴投资,加快5G网络、数据中央等新型根本办法建立进度。财务金融方面,加大地方专项债发行力度,1—2月份已下发新增地方当局专项债9498亿元,比客岁同期增长6420亿元。
三、国内市场潜力巨大,政策储备丰富,市场预期向好
第一,中国被克制的购房需求仍然很大。一、二线的购房需求仍然存在。从链家重点一二线都会的新增客源来看,春节假期竣事后新增需求开始回升,且随着疫情的削弱,3月新增客源量增长速率加快。疫情影响下,大面积改善型换房需求被引发。重新增房源关注量来看,140平以上的大面积房屋关注占比于近期提拔显着,面积改善需求将在疫情竣事后开释。
图:重点17城[ 成都新增客源厘革受业务厘革影响较大,故剔除。]链家新增房源与客源总量周度厘革
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数据泉源:贝壳研究院
图:链家重点18城新增房源关注量中140平以上房屋占比
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数据泉源:贝壳研究院
第二,中国金融条件比客岁宽松。2020年以来,央行已实行两次降准,2月1年期LPR降落10个基点,当前利率水平低于客岁。而且在环球降息潮下,我国利率仍有降落空间。
图:中美利率水平比力
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数据泉源:Wind
第三,中国房地产政策工具尚有很多。本身我国大都会已经履历了三年时间的限购,一部分购房需求被购房资质挡在门外,大都会限购一旦放开,便会引发市场回升。为了应对下行压力,房地产调控也会适当放松,鼓励正常的换房改善等公道消耗需求。当局在金融、税收等方面仍然有大量的政策储备。
从当前的市场形势看,市场反弹的力度比力大。3月9日至15日(下称上周)链家18城二手房市场成交量继续快速回升,环比增长64%,成交量已经规复至客岁12月周均水平的87.3%,市场回升较快。分都会来看,18个都会中有7个都会成交量规复凌驾客岁12月周均成交量。此中上海、济南、南京、大连四个都会的规复水平比力高,已经规复至12月周均水平的143.7%、127.5%、119.3%与112.6%。而且,生意业务双方入市意愿增强显着,新增房客源均已经规复凌驾客岁12月份周均匀称水平。
图:重点18城链家二手房及时成交总量周度走势
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数据泉源:贝壳研究院
综上,我们以为外洋金融市场的风险大概对部分境外上市房企造成打击,但对国内购房需求的影响比力小,国内住房反而会成为避险资产而受到消耗者关注。
泉源:金融界网站

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