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耳光响亮!万科为啥要打“前掌门”的脸?

来源: taobaoip888 2020-3-20 13:59:34 显示全部楼层 |阅读模式
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文/晓太阳、 Doris
人在江湖身不由己,心口不一可以明白,万科年报里,藏着“秘密”!
3月17日晚,房企龙头“万科”发布2019年业绩陈诉。
年报表现:
  万科2019年实现业务收入3678.9亿元,同比增长23.59%;
  
  归属于上市公司股东的净利润388.7亿元,同比增长15.10%。
结果出炉,利润增速下滑、分红比例下滑、竣工面积未告竣目标!
市场感情不太满足。
当天夜里,多个交际平台挂出“万科谋划绩效不及预期”,股民之间睁开猛烈讨论。
隔天开盘(18日),万科“领跌”地产股票,停止当日收盘,万科A股跌6.44%,走出半年内股价新低,万科H股跌11.42%。
别的,当日新城控股、泰禾团体、保利地产、华发股份等跌幅均超4%。
停止发稿(19日),万科A股仍未翻红,收盘报-4.07%,房地产依然全线下挫。
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万科的2019,真的那么糟糕?
不尽然!万科不停以“妥当”著称,此次的年报同样中规中矩,绝不能算“差”!
当前市场风声鹤唳,龙头房企开释“灰心信号”,这顿“打”早晚要来,谁挑头根本不紧张。
那么市场灰心感情何来?
我们翻阅年报后,不光找到了“答案”,还发现了万科不为人知的“大动作”!
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年报里的“大动作”
万科很“守旧”?我看不肯定!
一个非常故意思的数据:
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整个2019年,万科的市场营销与贩卖职员大幅增长了近4倍!
详细来看,从2018年年末到2019年年末,万科的贩卖职员从1140人增长到了5589人,占总员工的比例更是从9%上升到了28.9%。
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数据:2018年年末万科职员构成
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数据:2019年年末万科职员构成
实在,早在2019年上半年,万科在职员方面的扩张就开始了,相比起2018年年末,半年内,万科的员工总数增长了近8000人。
要知道,2019年上半年,房地产行业正是落实“房住不炒”的时候,各地都出台了政策跟进,房地产企业日子不太好过。
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于是,2019年上半年,除了万科和别的一家以狼性营销著名业内的C房企,TOP5的房企(清除一家没有公布数据的),员工数目都淘汰了。
如许“激进”的万科,似乎与我们认识的他,有些差别。
固然,这大概也与万科多结构一二线都会有关。
2019年上半年,房地产市场固然受到了宏观调控,但是都会之间的分化照旧比力显着:一线都会成交规模同比大幅增长,三四线都会降幅最为显着。
不外,贩卖职员的增长并没有带来业绩的同步增长。
万科CEO祝九胜在线上业绩交换会上指出,在营收增长方面,万科所取得的结果并不是抱负程度,但万科要做的是“增长质量”,即做好产物服务,连续提拔管理程度,注意ROE等。
简单来说:万科业绩不及预期是为了提拔增长质量而付出的代价。
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外界看来,万科是地产界“妥当”的代表。
结构一二线都会的万科对峙“不拿地王”、“不囤地、不捂盘”,比起业内的高杠杆拿地,万科的资产负债率更是行业最低程度。
但是,也就是如许的万科,在一年内猛增了四倍贩卖职员!不是为了卖房子,谁要这么多贩卖?
不得不说,万科一边说着不要,一边暗自积极的样子,真是让民气疼。
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预期何来?
所谓万科的“不及预期”,源自过高的盼望。
19年11月,万科的首创人王石表现,另有两个月,万科的年报就要出来了,根据我把握的信息,公布的年报非常好。
“非常好”三个字,带来无穷遐想,而两个月后,万科真的带来惊喜。
万科业绩逆市高增长,行业第一!20年2月5日,万科发布1月谋划数据,公司 2020 年 1 月实现条约贩卖金额 549.1亿,同比增长12.34%;
据克而瑞榜单,万科开年业绩行业第一, 压倒一切。
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别的拿地方面,固然不多,但很精。万科1月分别在上海、南通、太原、重庆等地,获取6个项目,均位于一二 线都会,合计69.7万方,耗资22.74 亿。
开年业绩亮眼、王石的“非常好”,“市场预期”在这两个佐证下,已经飞到天上。
但理性来看,两个佐证都来自“黑天鹅”之前,以是“市场预期”并没有将疫情影响思量在内。
于是,市场投资者的“预期”,企业谋划者的“计谋”,发生错位。
年报的三个“槽点”:“利润增速下滑、分红比例下滑、竣工面积未完成”都能找到表明。
起首,利润增速下滑、分红比例下滑,是为2020留点“余粮”。
年报表现,归属于上市公司股东的净利润388.7亿元,同比增长15.10%。
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单看数字确实令人“扫兴”,17年利润增速同比是+33.4%,18年利润增速同比是+20.39%,乃至在19年三季报上,这个数字照旧30.43%。
相比之下,年报中的+15%确实会造成生理落差,但如果将“疫情”影响思量在内,谋划者出于安稳业绩思量,应该给2020年留点余地。
据干系人士透露,万科大概隐蔽了60亿利润用来平滑2020年业绩。
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干系网友也发帖表现,要当股东,而不是当股民,两者区别在于,股东赚的是企业发展的钱,股民赚的是市场颠簸的钱。
其次,竣工面积未告竣目标,根本构不成“看空”缘故起因。
万科年报表现,竣工面积同比+9.1%,完成年初筹划的98%。
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竣工面积未告竣,并不代表房子没建完,而是反映了19年的调控影响。
地方调控两手抓,一手是抓房企贩卖代价,另一手抓网签登记量。
简单来讲,地方政府根据网签登记量,判定须要举行调控,以是限定一部门贩卖答应证的发放,这个限定,比方说是代价凌驾3万/平的新居。
那么本地房企贩卖代价凌驾3万的新居,就拿不到贩卖答应证,进而也不会发放竣工答应证,以是在账面上,这些面积自然属于未竣工。
总结来说,这是被调控影响的统计数字失真而已,并不代表房企自己的谋划题目。
以上,就年报来讲,万科中规中矩,代表了房企2019的“均匀线”。
不得不说,这条“均匀线”的提前公布,为之后房企“趟了不少地雷”。
末了, 万科作为市占率到达4%的“龙头房企”,肯定程度上代表了整个行业的走向,就各地疫情后对房企的“帮扶”政策来看。
2020是喜是忧,还犹未可知,不必过分灰心!

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