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亚太物流地产「一哥」首份财报:「买买买」搞定澳洲市场,提醒电商企业扩仓

文 | Ellie
不停以来紧随环球物流地产“霸主”普洛斯脚步的易商红木(ESR),终于在客岁底登岸资源市场,提升亚太物流地产“一哥”(据招股书自称为亚太最大)。
本日,易商红木公布了其在香港上市后的首份结果单。这份财报究竟体现怎样%3F
要知道,易商红木客岁11月登岸资源市场时可打着港股2019年第二大IPO、2014年以来港股最大地产行业IPO等旗帜。
彼时,易商红木官方表现终极发行股数为7.52亿股,较筹划召募股数多出将近1亿股,募资总额高出126亿港元。
然而,财报体现,易商红木在IPO中总计筹集了6亿美元(折合约46.551港元)新资金,较原定126亿港元的募资总额缩水逾6成。
制止3月23日收盘,易商红木的市值约为383.82亿港元(折合约49.47亿美元),较上市首日高点(上市首日收盘市值约537.48 亿港元)跌去30%以上。
纵然市值暴跌,易商红木的市值照旧秒杀先辈宇培(中国物流资产),制止本日收盘,宇培的市值约为88.9亿港币。单纯从市值来看,易商红木的市值是宇培的4倍。
二级市场为何乐意为易商红木买单?PropTech研习社花了点时间翻阅了易商红木的财报。
01
登岸二级市场后首份“结果单”
总的来说,易商红木交出了一份漂亮的“结果单”,包罗营收、EBITDA以及资产管理规模在内的多个指标增幅均高出30%。
根据易商红木2019年财报:2019年,易商红木实现收入3.57亿美元,较2018年增长 40.6%;税息折旧及摊销前利润(EBITDA)5.49亿美元,较2018年增长42.9%;年度利润2.78亿美元,较2018年增长30.8%;税后归属股东净利润(PATMI)2.45亿美元,较2018年增长20.8%。
别的,易商红木的资产管理规模由160亿美元大幅跃升至221亿美元,按年增幅38.7%。
针对营收业绩大涨缘故起因,易商红木在财报中给出的表明是(i)管理费收入随着新基金设立而增长;(ii)2019年3月,乐成把Propertylink Group私有化,将其12亿美元的资产管理规模纳入团体旗下;及(iii)于2018年8月收购的CIP赚取的制作收益带来整年影响所致。
公开资料体现,CIP Constructions (Australia) Pty Ltd于2003年6月12日在澳大利亚创建,是一家在澳大利亚拥有天下业务的综合开辟团体,已开辟高出150万平方米的商业及工业地产项目,总代价逾18亿美元。CIP于澳大利亚东海岸拥有大量储备发展项目组合,全面开辟并竣工后的构筑面积将高出60万平方米。2018年8月,CIP被易商红木以40.1百万澳元(约27.1百万美元)的代价收购。
Propertylink Group创建于1989年,是一家总部位于悉尼的房地产投资管理公司,之前曾在澳交所上市,专注于澳大利亚工业及办公室投资。制止2019年3月20日,Propertylink Group管理58项工业及办公室物业,包罗其共同投资的基金资产及根据全资拥有的工业组合持有的资产。被易商红木收购之后,Propertylink Group于2019年4月26日自澳交所除牌。
从运动资金来看,易商红木现在资金充裕。制止2019年底,易商红木持有8.84亿美元现金及银行结余,较2018年同期增长52.2%,资产负债比率(按债务净额除以资产总值盘算)为26.6%。
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易商红木2019年财报择要
(泉源:公司年报)
02
“买买买”之下
澳大利亚市场贡献约三成营收
在选址尺度上看,易商红木告急发展亚太区一线及1.5线都会的物流地产,中国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚及印度是易商红木的告急市场。
分市场来看,2019年度,易商红木在澳大利亚市场体现尤为突出,单一市场贡献了靠近1/3的营收。2019年,澳大利亚市场的营收到达1.17亿美元,较2018年同期大幅增长183.9%。营收同比大幅增长的尚有日本和韩国市场,而中国和新加坡市场增速放缓,与上期相比变更不大。
易商红木澳大利亚市场的业绩激增与其不绝的“买买买”不无关系。
易商红木于2017年才进入澳大利亚市场。2018年8月,易商红木以对价40.1百万澳元(约27.1百万美元)收购CIP团体全部股权。
2019年3月,易商红木耗资7.234亿澳元(合5.251亿美元)收购澳大利亚商业地产投资团体Propertylink Group,从而将Propertylink Group12亿美元的资产管理规模乐成纳入团体旗下。
易商红木在财报中表现,收购Propertylink Group及CIP使其转型为澳大利亚的大型物流房地产参加者之一。据外媒报道,在此之前,易商红木与Propertylink Group为争取CIP的控制权举行了长达一年的“斗争”,而此次溢价私有化促使双方握手言和。
除了澳大利亚市场,易商红木财报中也多次重申中国、日本及韩国三大市场的告急性。
2019年,易商红木的构筑面积由1210万平方米增至1720万平方米,同比增长42.8%,告急归功于中国、日本及韩国三个焦点市场的快速增长。别的,易商红木在财报中披露其资产负债表内的稳固资产维持93%的高出租率。
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易商红木2019年营收构成
(泉源:公司年报)
从业务构成来看,易商红木现在告急有投资、基金管理以及物流发展三块业务,分别对应财务报表上的租金收入、管理费收入和建立收入。
此中,2019年度,易商红木的投资、基金管理以及物流发展业务收入分别为1.18亿美元、1.66亿美元和 0.69亿美元,较2018年同比分别增长59%、23%和72%。
03
扩扩扩
2020年全版图扩张
2020年以来,易商红木的扩张步调并未停歇。基金管理、投资、物流发展三大业务板块,中国、日本、韩国等多个市场,这场关于物流资产的劫掠战已经全面放开。
在基金管理板块,2020年1月,易商红木与新加坡的主权产业基金GIC出资5亿美元创建合资筹谋企业,将专注于发展中国差异告急都会属机构级别、顶尖的物流办法。
在投资业务板块,2020年1月,易商红木与亚马逊就位于东京面积达72392平方米的易商红木久喜配送中心签订长期租约。
在物流发展板块,2020年2月,易商红木公布斥资270亿日圆(约相便是2.45亿美元)于日本台甫古屋圈内发展易商红木弥富配送中心。别的,发展基金持有的日本及韩国重点项目亦预期将于2020年完工,当中包罗一幢位于日本兵库县尼崎市面积逾36万平方米的今世化物流办法,以及两幢位于韩国大首尔区的今世化物流办法。
中国方面,易商红木预期将于2021年完成青浦雨润第一期的发展,成为高尺度堆栈物流办法,包罗总筹划构筑面积高出34万平方米的冷藏办法,以及嘉兴独山港项目预期于2022年完成,总筹划构筑面积高出23.5万平方米。
公司预期在将来数季透过在韩国、澳大利亚及印度设立新基金,从现有及新资金互助同伴筹集10亿美元至20亿美元的新资金答应,而该项筹划与公司轻资产基金管理战略划一。
易商红木着实早就开始践行轻资产模式——2019年上半年,易商红木向新华保险焦点基金出售七项物业赢利1650万美元。
易商红木快速扩张,背后少不了资源的推动,易商红木快速扩张的钱那里来?
04
开年三个月募资4.16亿美元
融资资源高于普洛斯
2019年,易商红木业务大幅增长的同时也导致债务激增。制止2019年底,易商红木的债务净额为16.87亿美元,而2018年底仅为8.79亿美元。
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易商红木2019年融资费用构成
(泉源:公司年报)
债务激增之下,易商红木的融资费用也大幅增长。2019年度,易商红木的融资费用由2018年的1.05亿美元增至1.80亿美元,同比增长71.9%。
融资费用的大幅激增告急由于,易商红木为支持业务发展及收购而增长新银行贷款,导致银行贷款利钱开支增长4430万美元,以及自2019年3月起将Propertylink Group整合至团体所带来的利钱开支2410万美元。
值得关注的是,易商红木上市所得款子净额约为5.70亿美元(约44.62亿港元)(经扣除有关发售的包销佣金及其他上市开支后)。此中,易商红木已动用约4.04亿美元归还韩亚单子及赎回先前未转换的C类优先股,刨除上述开销,易商红木上市所得款子仅剩1.66亿美元。
为了连续为企业输血,易商红木在2019年发行了多支固定利率单子。
2019年,易商红木分别发行3.5亿新加坡元的固定利率单子和4.25亿美元的固定利率单子,年利率分别为6.75%和7.875%。
单从这两支固定利率单子的年息率来看,易商红木的融资资源远高于物流地产霸主普洛斯。要知道,普洛斯的总融资资源仅略高于3%。
2020年伊始,易商红木已经开始到处奔忙找钱。制止现在,易商红木已经乐成筹集4.16亿美元,且均匀借贷资源大幅降落。
2020年2月,易商红木与多家大型跨国银行订立2.50亿美元的三年期银团无抵押有期贷款的新融资协议,年息率为伦敦银行同业拆息加3.00%,并已于2020年3月悉数提取。
同月,易商红木亦乐成召募2.25亿新加坡元(约1.66亿美元)于2025年2月到期的五年期年息率5.10%固定利率单子。凭藉该等融资所得,易商红木已将上市后的乞贷资源大幅低落逾150个基点。
从借贷资源上,易商红木依然不敷以与普洛斯抗衡。克日,普洛斯发行了19亿元仓储物流ABS(疫情防控abs),利率仅为3.40%。
但是,开年不到三个月就乐成筹集4.16亿美元,对于易商红木来说是一个好消息,究竟,易商红木客岁IPO募资净额也才5.7亿美元。
05
疫情影响甚微
易商红木提示电商仓储扩容
2020年新冠疫情席卷环球,经济范畴的各行各业都多多少少受到打击。
然而,易商红木在财报中表现,就业务营运而言,新冠肺炎对团体的开辟及营运项目有极小干扰。
制止现在为止,易商红木的43个制作项目中,仅有2个正在期待当局允许复工,而别的项目按照筹划举行。别的,在157个营运项目中,仅有2个暂时关闭,而别的则不受影响。
基于新冠肺炎的影响,易商红木预期斲丧者的斲丧模式会出现布局性变化(由于网上购物量增长),将来供应链的运作亦将会出现根本变革-即市场参加者须要进步存货量,因此须要更大堆栈空间来贮存添加的存货。
易商红木还预期亚太区跨境电子商务总贩卖额将由2018年的1814亿美元增长至2023年的3895亿美元,复合年增长率到达16.5%。
易商红木在财报中丝毫没有粉饰其在电商范畴的野心,以及对亚太区物流地产的看好。在易商红木首份财报中,“电子商务”一词出现了7次,“亚太区”一词出现了5次。
从租户群体来看,制止2019年底,易商红木有60%租户为电子商务公司及第三方物流企业。

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