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净亏损扩大65%,身陷租金贷漩涡的蛋壳公寓(DNK.US)还好吗?

昨晚,近期身处风头浪尖的蛋壳公寓(DNK.US)发布客岁第四序业及整年业绩公告。这是蛋壳公寓自本年1月份上市在美股上市以来的首份业绩公告。
先来简朴摆列一下蛋壳公寓第四序的紧张效果:
收入21.293亿元(如非特指,下文中“元”均为人民币元),较客岁同期10.02亿元人民币增长112.5%;
净亏损为9.21亿元,较客岁同期净亏损5.568亿元扩大65.35%,惟净亏损率同比收窄12.3个百分点;
经调解EBITDA为负4.61亿元,较客岁同期的负3.492亿元扩大32.09%,经调解EBITDA亏损率同比收窄13.2%;
制止19年12月31日,策划公寓套数为438309套,较18年年底的236420套增长85.4%。入住率为76.7%,较客岁年底的76.9%降落0.2个百分点。
公司业绩陈诉
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泉源:公司财报
从以上指标大略来看,蛋壳在第四序偶然扩张,常常烧钱,总是亏损的主逻辑仍未发生太大厘革,且入住率小幅低沉大概还会让人疑问蛋壳快速扩张战略是否已经不work了。好消息是蛋壳的净亏损率出现降落,但也仅此,而已。
股票市场上的蛋壳公寓好像就没有被市场看好过,上市首日一度跌破发行价13.5美元,委曲靠尾盘拉升才收了根十字星线,之后股价再连续下行,探底回升到达汗青最高点13.9美元后即开始2月以来举世恐慌性大跌,制止最新仅报7.65美元,市值13.97亿美元,整日成交7.68万美元,境况稍显悲凉。
蛋壳公寓股价走势图
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图源:同花顺
但估计吃瓜者关心的还并不是蛋壳客岁的这份业绩陈诉。在夏历新年期间被捅出逼房东减租 大消息并因此被地方羁系机构彻查租金贷标题之后,蛋壳最大的标题已经从能不能赢利酿成能不能撑过年初的行业隆冬。
乃至很多涉事者痛心疾首地渴望蛋壳公寓会冻毙于风雪。
究竟,是蛋壳把他们赶上街的。
1
“二房东”每套公寓少赚85元
如果不看利润表的项目,光看蛋壳在策划层面的紧张指标的话,有几个关键指标较值得留意: 
第三季及第四序,蛋壳运营都会数量均为13个。第四序北京上海深圳(即一线都会)运营公寓套数是223753套,同比增长46.6%;其他都会运营公寓套数是214556套,同比增长156%。这阐明蛋壳公寓客岁紧张策划战略是排泄低线市场。
于是,蛋壳匀称每套公寓的租金由2018年第四序2264元降至客岁同期的2074元。扣减租赁本钱(即给房东房租)后,每套房赚取的差价利润分别为655元及570元,少赚85元。而且上文已提到,蛋壳客岁第四序的入住率还录得小幅下滑。
公司业绩陈诉
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图源:公司财报
蛋壳公寓的策划模式,简而言之就是个部下有很多房源的二房东。如果二房东部下每套房赚得钱少了,无论怎样,蛋壳公寓低线排泄战略都算不得黑白常乐成。
每套公寓出租赚的钱少了,蛋壳公寓在客岁第四序策划利润增量就紧张来自出租公寓“量”的增长。但公寓季内通过二房东模式赚返来的钱仍远不敷以覆盖其折旧摊销、营销及行政开支等费用。
在蛋壳公寓第四序全部费用付出中,增长较快的费用包罗折旧摊销费用(3.48亿元,同比增长138.4%)、其他策划费用(2亿元,同比增长90.8%)及一样平常行政费用(1.32亿元,同比增长76.7%)。
但按公司披露,该等大幅增长的费用均于其业务扩张有关。折旧摊销费用是翻新及出租公寓数量增长;其他策划开支紧张是由于提供公寓服务本钱上升、确认出租房源的鼓励奖金(佣金等)增长及干系职员费用增长;一样平常行政开支则是由于总部及地区增聘管理人手所致。
公司业绩陈诉
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图源:公司财报
在策划公寓数量大幅增长的情况下,这部门费用的增长是料想之中的事。虽说第四序,亏损率收窄是公司为数不多的亮点,但蛋壳间隔终极实现红利尚有很远很远。
更为致命的是,蛋壳公寓迩来还遇上了租金贷遭观察的标题……
2
现金剩6.85亿元
本年夏历新年之际,蛋壳公寓要求房东减租,暗地里却要求租客定时交租的听说让公司在行内出了名。深圳地区上千名业主就此事团体举行投诉。该事故乃至轰动了深圳市住建局等羁系机构。
2月18日,深圳政法委发文要求深圳地方金融羁系局、深圳银保监局尽快排查蛋壳公寓,重点关注公司的“租金贷”标题。
蛋壳公寓新年这一波利用,遑论真假,对公司负面影响甚大。由于疫情的缘故,本来夏历新年后将出现的租房高峰本就受到影响,而负面消息的出现更大概会不少埋伏的住客对蛋壳敬而远之。
在业绩陈诉中,蛋壳公寓亦指疫情会对第一季公司业绩造成影响,具体表现为入住率连续降落(住户复工时间被推迟),影响公司收入。作为应对,公司现在已在动手淘汰策划的公寓数量。
别的,公司预计本年第一季将录得营收将介乎19亿元至20亿元之间,稍低于最新第四序的收入(21.293亿元)。按照蛋壳营收客岁的高速增长趋势,该预期营收应该照旧会高于客岁同期的。
但公司更值得担心的是负债端的标题,亦便是租金贷。按公司披露,其业务扩张紧张的资金泉源除了住户预付款子之外,另一个便是租金贷款。2017年、2018年及2019年前九个月,银行给予公司的租金贷款分别为9.38亿、21.27亿及31亿元。
租金贷是指住户与金融机构订立贷款协议(通常为一年期)。住户每月缴纳的租金实际上用于归还贷款,但利钱由蛋壳公寓负担。如许,蛋壳公寓亦会得到该部门贷款中的upfront payment(即剩余11个月的房租贷款),用于策划扩张。
据公司披露,2017年、2018年及2019年前九个月,共有91.3%、75.8%及67.9%的住户选择利用了租金贷。按照公司规定,如果不利用租金贷,就只能一次性缴付一年期的租金(即公司业务扩张的另一个资金泉源——住户预付款)。对于一样平常住户而言,不含息且可分期缴纳的租金贷显然是更公道的选择(固然不清除住户被诱导签约的大概)。
该部门积聚的租金贷满足了蛋壳快速扩张的需求,但在当前公司营收下滑的情况下,每月要还的租金贷就大概成为压死骆驼的末了一根稻草。
制止客岁年底,蛋壳公寓账上现金剩6.85亿元,无定期存款。而2018年年底,公司有现金10.87亿元,定期存款1.37亿元。
公司业绩陈诉
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图源:公司财报
按照公司招股章程披露,其负担的租金贷一样平常管帐入短期乞贷及长期乞贷中的即期部门。在第四序业绩陈诉中,该项目并无分呈租金贷总额,但从短期乞贷及长期乞贷中的即期部门来看,制止第四序末,公司共有负债45.54亿元,较2018年底28.9亿元增长57.58%。
按2018年推算,短期乞贷及长期乞贷中的即期部门中租金贷占比力大,约为70%。因此按照类似比例,2019年短期乞贷中推算租金贷款部门大概为31.88亿元。
公司短期乞贷及长期乞贷
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图源:公司招股章程
纵然以非常守旧的比例预计,蛋壳公寓手上的资金本都不敷以归还租金贷,而本年第一季公司又遇上了疫情黑天鹅,以及一系列不那么明智的应对,其告急的资金标题将进一步被放大。
据业绩陈诉披露,公司迩来一次融资便是本年一月份在美国的IPO,之后便再无其他动作了。
别的,地方金融局对蛋壳公寓租金贷的排查至今仍未有公开的下文。
但实际上,早在客岁12月,住建部团结国家发改委等六部门发布了《关于整理规范性住房租赁市场秩序的意见》,要求“租金贷”收入占比不能凌驾租赁企业租金收入的三成。
而蛋壳公寓制止最新客岁前三季仍有67.9%的住户选择利用了租金贷,因此其收入中租金贷的占比肯定不止30%(对比前三季租金贷/收入,该比例实际为62%)。
因此,蛋壳公寓大概会被要求内发整理。而一但要整理,蛋壳公寓的租金贷规模势必会淘汰,然后就没有了业务扩张的紧张资金泉源。
对于蛋壳公寓来说,你要它不赢利可以,但要它不扩张,它的策划将会很难,很难。

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